Kupnja stana u zgradi: tko je odgovoran za održavanje, pričuvu i zajednička pravila? (2025)

Kupnja stana u zgradi: tko je odgovoran za održavanje, pričuvu i zajednička pravila? (2025)

Ako planirate kupiti stan u zgradi u Hrvatskoj – ili ste ga već kupili – vjerojatno se pitate kako uopće funkcionira život u takvoj zgradi. Tko održava zajedničke dijelove? Koliko košta pričuva? Postoje li pravila koje svi stanari moraju poštovati?

U ovom vodiču donosimo odgovore na najčešća pitanja koja imaju kupci stanova u zgradama – uz najvažnije informacije o pričuvi, upraviteljima, održavanju, najmu i suživotu sa susjedima. Dobra vijest je da je sve zakonski uređeno i funkcionalno – a vaša uloga kao suvlasnika točno je definirana.

U kojim zgradama vrijede ova pravila?

Sustav upravljanja zgradama odnosi se na:

• višestambene zgrade
• stambeno-poslovne zgrade
• zgrade s najmanje tri stana i više vlasnika

Ne odnosi se na:

• obiteljske kuće s jednom ili dvije stambene jedinice u vlasništvu jednog vlasnika
• samostojeće kuće bez drugih suvlasnika

Ako zgrada ima tri ili više stanova i više vlasnika, ona je dužna imati upravitelja, pričuvu, kućni red i poštovati određena pravila suživota i održavanja.

Tko brine o krovu, fasadi, stubištu i instalacijama?

Zajednički dijelovi zgrade

Zajednički dijelovi su svi oni dijelovi koje koriste svi stanari: krov, fasada, temelj, hodnici, stubište, dizalo, antene, dimnjaci, zajedničke instalacije (struja, voda, plin itd.)

Svi suvlasnici su zakonski obvezni sudjelovati u troškovima njihova održavanja – a to se financira iz pričuve.

Što je pričuva i koliko se plaća?

Pričuva je obavezna mjesečna uplata u zajednički fond zgrade. Iz tog fonda plaćaju se redovno održavanje, hitne intervencije, popravci i eventualna veća ulaganja.

Od 2025. iznos pričuve više nije proizvoljan. Temelji se na tzv. etalonskoj cijeni građenja, koju propisuje Ministarstvo prostornog uređenja i koja trenutačno iznosi 993 €/m².

Zakonski minimum je 0,54 % godišnje od te cijene po m² stana. Primjerice:

• stan od 60 m² × 993 € = 59.580 € × 0,54 % = 321,73 € godišnje odnosno cca 26,81 € mjesečno
• u zgradi s 4 stana pričuva ukupno može iznositi oko 100 –150 € mjesečno, ovisno o veličini stanova

Tko upravlja zgradom?

Zgrada mora imati službenog upravitelja.

To može biti:

• profesionalna tvrtka
• pravna osoba koju izaberu suvlasnici
• u manjim zgradama – jedan od stanara uz suglasnost svih

Upravitelj je zadužen za:

• organizaciju i provedbu radova
• praćenje i evidentiranje pričuve
• kontakt s izvođačima i servisima (vodoinstalateri, električari itd.)
• poštivanje zakonskih rokova održavanja
• informiranje i sazivanje suvlasnika

Ako zgrada nema upravitelja ili ne ispunjava svoje obveze, može biti novčano kažnjena – ali u praksi većina zgrada to ima dobro uređeno.

Postoji li kućni red?

Da, i on je obavezan.

Kućni red određuje:

• kada su dopušteni bučni radovi (npr. renovacije, glazba, bušenje)
• pravila za držanje kućnih ljubimaca
• što ne smije stajati u zajedničkim prostorima (npr. cipele, bicikli, smeće itd.)

Kršenje kućnog reda može dovesti do opomene, a u težim slučajevima i pravnih postupaka.

Može li se stan iznajmljivati?

Može, ali pod određenim uvjetima – pogotovo ako se radi o:

• kratkoročnom turističkom najmu (npr. Airbnb, Booking)
• najmu pet i više nepovezanih osoba u istom stanu

U tim slučajevima potrebno je:

• suglasnost 2/3 svih suvlasnika zgrade
• pisana suglasnost svih susjeda koji dijele zid, pod ili strop sa stanom

Ako toga nema, upravitelj može tražiti obustavu najma, a vlasnik može izgubiti pravo na kategorizaciju. Postojeći iznajmljivači imaju rok do kraja 2029. da ishode suglasnosti.

Što ako je riječ o kući?

Ova pravila se ne primjenjuju na obiteljske kuće s jednom ili dvije jedinice – dakle, ne odnose se na vlasnike kuća bez drugih suvlasnika.

Tko plaća štetu? A što ako padne crijep?

Zgrada mora imati plan održavanja i policu osiguranja za zajedničke dijelove.

To znači:

• ako s krova padne crijep i ošteti automobil – pokriva osiguranje
• ako pukne zajednička cijev i poplavi stan – također pokriva osiguranje

Zakon propisuje i minimalne rokove redovnog održavanja, ovisno o vrsti elemenata (krov, dimnjak, lift).

Zaključak

Kupnja stana u zgradi ne mora biti nepoznanica ni izvor brige.

Zahvaljujući jasnim pravilima, zgradom upravlja određena osoba ili tvrtka, svi troškovi održavanja dijele se kroz pričuvu, a ponašanje u zgradi definirano je kućnim redom.

Za mnoge kupce – osobito one koji dolaze iz kuća – ovakav način stanovanja znači i manje obveza:

• nema okućnice za održavanje
• zajednički sustav brine o fasadi, krovu, sigurnosti i redu

Ako razmišljate o kupnji stana, svakako provjerite:

• tko je upravitelj zgrade
• kolika je pričuva
• postoji li kućni red
• možete li stan koristiti za željenu namjenu (npr. iznajmljivanje)

Ako ste stranac i razmišljate o preseljenju ili boravku u Hrvatskoj, možda će vas zanimati i naš vodič o rezidenciji, koji možete pročitati ovdje: Vodič za rezidenciju u Hrvatskoj – blog

Za sva dodatna pitanja – tu smo za vas Marvel real estate kontakt