Nakup stanovanja v večstanovanjski stavbi: kdo je odgovoren za vzdrževanje, pričuvo in hišni red? (2025)

Nakup stanovanja v večstanovanjski stavbi: kdo je odgovoren za vzdrževanje, rezervni sklad in hišni red? (2025)

Če razmišljate o nakupu stanovanja na Hrvaškem – ali ste ga že kupili – se verjetno sprašujete, kako dejansko poteka življenje v večstanovanjski stavbi. Kdo skrbi za streho, fasado ali stopnišče? Kolikšni so mesečni stroški? Ali obstajajo pravila, ki jih morajo vsi spoštovati?

Ta vodič odgovarja na najpogostejša vprašanja kupcev stanovanj na Hrvaškem. Razložimo, kako deluje upravljanje stavbe, kaj krije rezervni sklad (pričuva), kako se urejajo skupni deli in kaj morate vedeti o oddajanju stanovanja ali vsakdanjem sobivanju. Dobra novica je, da je sistem zakonsko urejen – vaše pravice in dolžnosti kot etažnega lastnika so jasno določene.

Za katere stavbe veljajo ta pravila?

Ta sistem upravljanja velja za:

• večstanovanjske stavbe s tremi ali več stanovanji
• stanovanjsko-poslovne stavbe
• vse stavbe z več lastniki, kjer je več kot dve stanovanji

Ne velja za:

• družinske hiše z enim ali dvema stanovanjema v lasti ene osebe
• samostojne hiše brez drugih solastnikov

Če ima stavba tri ali več stanovanj in več lastnikov, mora imeti upravitelja, rezervni sklad, hišni red in spoštovati druge zakonske obveznosti.

Skupni deli stavbe – kdo jih vzdržuje?

Kaj šteje kot skupni del

Skupni deli so deli stavbe, ki jih uporabljajo vsi stanovalci: streha, fasada, temelji, hodniki, stopnišče, dvigalo, antene, dimniki, skupne inštalacije (elektrika, voda, plin ipd.)

Etažni lastniki so zakonsko dolžni kriti stroške vzdrževanja teh delov. Ti stroški se financirajo iz rezervnega sklada.

Kaj je pričuva (rezervni sklad) in koliko znaša?

Pričuva je obvezno mesečno plačilo vsakega etažnega lastnika v skupni sklad stavbe za kritje stroškov vzdrževanja in nujnih popravil.

Od leta 2025 višina pričuve ni več poljubna, ampak temelji na referenčni gradbeni ceni, ki jo določa ministrstvo in se redno objavlja v uradnem listu. Trenutno (2025) znaša 993 €/m².

Po zakonu mora najmanjša pričuva znašati 0,54 % letno na kvadratni meter uporabne površine stanovanja. Primer:

• Stanovanje 60 m² × 993 € = 59.580 € × 0,54 % = 321,73 € letno oz. približno 26,81 € mesečno
• V stavbi s štirimi stanovanji skupna pričuva znaša približno 100–150 € mesečno, odvisno od velikosti stanovanj

Kdo upravlja stavbo?

Vsaka stavba, ki spada pod zakon, mora imeti registriranega upravitelja.

Upravitelj je lahko:

• profesionalno upravljavsko podjetje
• pravna oseba, ki jo izberejo lastniki
• v manjših stavbah – stanovalec z dovoljenjem vseh etažnih lastnikov

Upravitelj je odgovoren za:

• organizacijo in izvedbo vzdrževalnih del
• vodenje evidenc o pričuvi
• komunikacijo z izvajalci (vodovodarji, električarji ipd.)
• spoštovanje zakonskih rokov za preglede in popravila
• obveščanje etažnih lastnikov in zbiranje njihovih odločitev

Zakon predvideva kazni za stavbe brez upravitelja ali za neizpolnjevanje zakonskih obveznosti.

Ali vsaka stavba potrebuje hišni red?

Da – vsaka stavba mora imeti hišni red, ki ureja:

• kdaj so dovoljeni hrupni posegi (prenove, vrtanje, glasba)
• pravila glede hišnih ljubljenčkov
• kaj ne sme stati na hodnikih (čevlji, kolesa, smeti …)

Kršitve hišnega reda lahko vodijo do opozoril ali celo do pravnih posledic, če ogrožajo mir in varnost v stavbi.

Ali lahko stanovanje oddajate?

Da, vendar pod določenimi pogoji – še posebej pri:

• kratkoročnem turističnem oddajanju (Airbnb, Booking ipd.)
• oddaji petim ali več nepovezanim osebam v enem stanovanju

V tem primeru potrebujete:

• soglasje dveh tretjin vseh etažnih lastnikov
• pisno soglasje vseh sosedov, katerih stanovanje meji (po steni, stropu ali tleh)

Če tega soglasja ni, lahko upravitelj zahteva prekinitev oddajanja, lastnik pa lahko izgubi kategorizacijo za turistično dejavnost. Trenutni najemodajalci imajo čas do konca leta 2029, da pridobijo potrebna soglasja.

Kaj pa pri družinskih hišah?

Če gre za družinsko hišo z največ dvema stanovanjema v lasti ene osebe, ta pravila ne veljajo. Urejanje soglasij in upravljanja se začne šele pri treh stanovanjih.

Vzdrževanje, popravila in zavarovanje – kdo odgovarja?

Upravitelj mora poskrbeti, da ima stavba:

• načrt vzdrževanja
• sklenjeno zavarovanje za skupne dele (tudi odgovornost do tretjih oseb)

To pomeni:

• če s strehe pade strešnik in poškoduje avtomobil – krije zavarovanje
• če poči skupna cev in zalije soseda – krije zavarovanje

Zakon določa tudi minimalne roke za redne preglede določenih delov stavbe (strehe, dimnikov, dvigal).

Zaključek

Nakup stanovanja v večstanovanjski stavbi ni nekaj, česar bi se morali bati.

Zaradi zakonsko urejenega sistema ima vsaka stavba odgovornega upravitelja, stroški se pravično delijo prek pričuve, pravila bivanja pa so jasno določena.

Za mnoge kupce – predvsem tiste, ki so prej živeli v hiši – to pomeni manj skrbi:

• ni vrta za vzdrževanje
• za fasado, streho, varnost in red skrbi skupni sistem

Pred nakupom stanovanja je smiselno preveriti:

• kdo upravlja stavbo
• kolikšna je mesečna pričuva
• ali stavba ima hišni red
• ali lahko stanovanje uporabite za želeni namen (npr. oddajanje)

Če razmišljate o selitvi ali bivanju na Hrvaškem kot tujec, vas bo morda zanimal tudi naš Vodič za prebivanje na Hrvaškem – blog.

Za vsa dodatna vprašanja – tukaj smo za vas Kontakt – Marvel Real Estate