Wohnung in einem Mehrparteienhaus kaufen: Wer ist zuständig für Instandhaltung, Rücklagen und Hausordnung? (2025)

Wohnung in einem Mehrparteienhaus kaufen: Wer ist zuständig für Instandhaltung, Rücklagen und Hausordnung? (2025)

Wenn Sie eine Wohnung in Kroatien kaufen möchten – oder dies bereits getan haben – fragen Sie sich vielleicht, wie das Leben in einem Mehrparteienhaus eigentlich funktioniert. Wer ist für das Dach oder das Treppenhaus zuständig? Wie hoch sind die monatlichen Kosten? Gibt es verbindliche Regeln für alle?

Dieser Leitfaden beantwortet die häufigsten Fragen von Wohnungskäufern in Kroatien. Wir erklären, wie die Hausverwaltung organisiert ist, was die Rücklage (pričuva) abdeckt, wie mit Gemeinschaftsflächen umgegangen wird und was Sie bei der Vermietung und im Alltag mit Nachbarn erwartet. Die gute Nachricht: Das System ist gesetzlich geregelt und transparent – Ihre Pflichten und Rechte als Miteigentümer sind klar definiert.

Für welche Gebäude gelten diese Regeln?

Dieses Verwaltungssystem gilt für:

• Mehrfamilienhäuser mit mehreren Wohneinheiten
• gemischt genutzte Gebäude (Wohn- und Gewerbenutzung)
• alle Gebäude mit mindestens drei Wohneinheiten und mehreren Eigentümern

Nicht betroffen sind:

• Einfamilienhäuser mit einer oder zwei Wohneinheiten im Besitz eines Eigentümers
• freistehende Häuser ohne weitere Miteigentümer

Sobald ein Gebäude drei oder mehr Wohneinheiten mit mehreren Eigentümern hat, ist es gesetzlich verpflichtet, eine Hausverwaltung, eine Rücklage, eine Hausordnung und klare Verwaltungsregeln zu haben.

Wer kümmert sich um Dach, Fassade, Treppenhaus und Leitungen?

Gemeinsame Gebäudeteile

Zu den gemeinschaftlichen Teilen eines Gebäudes zählen: Dach, Fassade, Fundament, Flure, Treppenhaus, Aufzug, Antennen, Schornsteine sowie gemeinsame Installationen (Strom, Wasser, Gas usw.)

Alle Miteigentümer sind gesetzlich verpflichtet, sich anteilig an den Kosten für Instandhaltung und Reparaturen zu beteiligen. Diese werden durch die monatliche Rücklage gedeckt.

Was ist die Rücklage (pričuva) und wie hoch ist sie?

Die Rücklage ist ein verpflichtender monatlicher Beitrag aller Eigentümer in einen gemeinsamen Fonds. Dieser dient zur Deckung von Wartungskosten, Notfällen und langfristigen Investitionen.

Seit 2025 ist der Betrag nicht mehr frei wählbar. Er basiert auf einem offiziellen Baukostenrichtwert, der vom Ministerium für Raumplanung veröffentlicht wird – derzeit 993 €/m².

Laut Gesetz beträgt der Mindestbeitrag 0,54 % jährlich pro Quadratmeter Wohnfläche. Beispiel:

• Eine Wohnung mit 60 m² × 993 € = 59.580 € × 0,54 % = 321,73 € jährlich bzw. rund 26,81 € monatlich
• In einem Haus mit vier Wohnungen liegt die Gesamtrücklage in der Regel zwischen 100 – 150 € monatlich, je nach Wohnungsgröße

Wer verwaltet das Gebäude?

Jedes Gebäude, das unter das Gesetz fällt, muss eine registrierte Hausverwaltung haben.

Diese kann sein:

• ein professionelles Verwaltungsunternehmen
• eine juristische Person, die von den Eigentümern gewählt wurde
• in kleineren Häusern – ein Bewohner mit Zustimmung aller Miteigentümer

Die Hausverwaltung ist zuständig für:

• Organisation und Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen
• Führung und Kontrolle der Rücklagenbuchhaltung
• Kommunikation mit Dienstleistern (Installateure, Elektriker usw.)
• Einhaltung gesetzlicher Fristen für regelmäßige Inspektionen
• Information der Miteigentümer und Einholung von Entscheidungen

Fehlt eine Verwaltung oder wird gegen gesetzliche Vorgaben verstoßen, drohen Geldstrafen. In der Praxis ist die Verwaltung jedoch meist gut organisiert.

Gibt es eine Hausordnung?

Ja – und sie ist gesetzlich vorgeschrieben.

Die Hausordnung regelt unter anderem:

• wann lärmintensive Arbeiten erlaubt sind (Sanierungen, Bohren, Musik)
• Regeln zur Haustierhaltung im Gebäude
• was in Gemeinschaftsbereichen nicht gelagert werden darf (Schuhe, Fahrräder, Müll usw.)

Bei Verstößen gegen die Hausordnung kann es zu Abmahnungen oder in schwereren Fällen zu rechtlichen Konsequenzen kommen.

Kann man die Wohnung vermieten?

Ja, aber unter bestimmten Bedingungen – insbesondere bei:

• kurzfristiger touristischer Vermietung (z. B. Airbnb, Booking)
• Vermietung an fünf oder mehr nicht verwandte Personen in einer Wohnung

In solchen Fällen sind erforderlich:

• Zustimmung von zwei Dritteln aller Miteigentümer im Haus
• schriftliche Zustimmung der direkten Nachbarn (Wohnungen, die Wand, Decke oder Boden teilen)

Liegt diese Zustimmung nicht vor, kann die Hausverwaltung die Vermietung untersagen. Der Eigentümer kann in diesem Fall die touristische Nutzungslizenz verlieren. Bestehende Anbieter haben Zeit bis Ende 2029, die Zustimmungen nachzuholen.

Was gilt für Häuser?

Diese Regelungen gelten nicht für Einfamilienhäuser mit bis zu zwei Wohneinheiten. Sie betreffen nur Gebäude mit mindestens drei Wohnungen und mehreren Eigentümern.

Wer haftet bei Schäden? Was, wenn Dachziegel herabfallen?

Die Hausverwaltung muss dafür sorgen, dass das Gebäude über einen Instandhaltungsplan sowie eine Gebäudeversicherung verfügt – inklusive Haftpflichtversicherung gegenüber Dritten.

Das bedeutet:

• fällt ein Dachziegel herunter und beschädigt ein Auto – greift die Versicherung
• platzt ein gemeinsames Rohr und überschwemmt eine Wohnung – übernimmt die Versicherung

Das Gesetz schreibt zudem vor, wie oft bestimmte Gebäudeteile wie Dächer, Aufzüge oder Schornsteine überprüft und gewartet werden müssen.

Fazit

Der Kauf einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus muss kein Unsicherheitsfaktor sein.

Dank klar geregeltem System gibt es für jedes Haus eine verantwortliche Verwaltung, alle Instandhaltungskosten werden gerecht über die Rücklage verteilt, und das Zusammenleben wird durch eine Hausordnung geregelt.

Für viele Käufer – insbesondere jene, die vom Einfamilienhaus kommen – bedeutet das sogar weniger Aufwand:

• kein Garten zur Pflege
• gemeinsames System kümmert sich um Fassade, Dach, Sicherheit und Ordnung

Vor dem Kauf ist es sinnvoll, zu prüfen:

• wer das Gebäude verwaltet
• wie hoch die monatliche Rücklage ist
• ob eine Hausordnung besteht
• ob die Wohnung für Ihre Pläne nutzbar ist (z. B. Vermietung)

Wenn Sie aus dem Ausland kommen und über einen dauerhaften oder saisonalen Aufenthalt in Kroatien nachdenken, könnte unser Leitfaden für den Aufenthalt in Kroatien – Blog für Sie interessant sein.

Bei weiteren Fragen – wir sind für Sie da Marvel Real Estate Kontakt