Acquistare un appartamento in un condominio: chi è responsabile della manutenzione, del fondo di riserva e del regolamento condominiale? (2025)

Acquistare un appartamento in un condominio: chi è responsabile della manutenzione, del fondo di riserva e del regolamento condominiale? (2025)

Se stai pensando di acquistare un appartamento in Croazia – o l'hai appena acquistato – probabilmente ti stai chiedendo come funziona realmente la vita in un condominio. Chi si occupa del tetto, della facciata o della scala? Quali sono le spese mensili? Esistono regole da rispettare?

Questa guida risponde alle domande più frequenti degli acquirenti. Spieghiamo come funziona l'amministrazione dell'edificio, cosa copre il fondo di riserva (pričuva), come sono gestite le parti comuni e cosa devi sapere sull'affitto e sulla convivenza quotidiana. La buona notizia: tutto è regolato per legge – i tuoi diritti e doveri come proprietario sono chiaramente definiti.

Per quali edifici si applicano queste regole?

Il sistema si applica a:

• edifici residenziali con tre o più unità abitative
• edifici residenziali-commerciali
• tutti gli edifici con più proprietari e più di due appartamenti

Non si applica a:

• case familiari con una o due unità abitative di un solo proprietario
• case indipendenti senza altri comproprietari

Se l'edificio ha tre o più appartamenti e più proprietari, deve avere un amministratore, un fondo di riserva, un regolamento condominiale e rispettare gli obblighi previsti dalla legge.

Parti comuni dell’edificio – chi le gestisce?

Cosa sono le parti comuni

Le parti comuni sono utilizzate da tutti i residenti: tetto, facciata, fondamenta, corridoi, scale, ascensori, antenne, camini, impianti comuni (elettricità, acqua, gas, ecc.)

I comproprietari sono legalmente obbligati a partecipare alle spese per la loro manutenzione. Queste spese sono coperte dal fondo di riserva.

Cos’è la pričuva (fondo di riserva) e quanto si paga?

La pričuva è un contributo mensile obbligatorio da parte di ogni comproprietario per coprire le spese di manutenzione e le emergenze.

Dal 2025, l’importo della pričuva si basa sul prezzo standard di costruzione stabilito dal Ministero dell’Edilizia, pubblicato regolarmente nella Gazzetta Ufficiale. Attualmente (2025) è di 993 €/m².

Per legge, il contributo minimo è lo 0,54% annuo per m² della superficie utile dell’appartamento. Esempio:

• Appartamento di 60 m² × 993 € = 59.580 € × 0,54% = 321,73 € annui o circa 26,81 € al mese
• In un edificio con 4 unità, il fondo totale è di circa 100–150 € al mese, a seconda della metratura degli appartamenti

Chi è l’amministratore dell’edificio?

Ogni edificio soggetto alla legge deve avere un amministratore registrato.

L’amministratore può essere:

• un’azienda specializzata nella gestione immobiliare
• una persona giuridica scelta dai proprietari
• in edifici piccoli – un residente con consenso unanime

L’amministratore è responsabile di:

• organizzazione ed esecuzione dei lavori di manutenzione
• tenuta dei registri del fondo di riserva
• contatti con artigiani e fornitori (idraulici, elettricisti, ecc.)
• rispetto delle scadenze legali per ispezioni e interventi
• informazione dei proprietari e raccolta delle loro decisioni

La legge prevede sanzioni per edifici senza amministratore o inadempienti.

Ogni edificio deve avere un regolamento condominiale?

Sì – ogni edificio deve avere un regolamento condominiale che stabilisce:

• gli orari consentiti per lavori rumorosi (ristrutturazioni, trapano, musica)
• regole per gli animali domestici
• cosa non può essere lasciato nei corridoi (scarpe, biciclette, spazzatura, ecc.)

Violazioni del regolamento possono comportare avvertimenti o persino conseguenze legali se compromettono la sicurezza o la quiete dell’edificio.

È possibile affittare un appartamento?

Sì, ma con condizioni – soprattutto in caso di:

• affitto turistico a breve termine (Airbnb, Booking, ecc.)
• affitto a cinque o più persone non collegate

In questi casi serve:

• il consenso di due terzi dei comproprietari
• consenso scritto di tutti i vicini i cui appartamenti confinano (muro, soffitto, pavimento)

Senza tali consensi, l’amministratore può richiedere la cessazione dell’attività, e il proprietario può perdere la categorizzazione. Gli affittuari attuali hanno tempo fino alla fine del 2029 per ottenere le autorizzazioni.

E le case familiari?

Se si tratta di una casa con al massimo due appartamenti in proprietà esclusiva, queste regole non si applicano. La regolamentazione inizia con tre unità.

Manutenzione, riparazioni e assicurazione – chi è responsabile?

L’amministratore deve garantire che l’edificio abbia:

• un piano di manutenzione
• un’assicurazione per le parti comuni (compresa la responsabilità verso terzi)

Questo significa:

• se una tegola cade e danneggia un’auto – copre l’assicurazione
• se si rompe una tubatura comune e allaga un vicino – copre l’assicurazione

La legge stabilisce anche la frequenza minima per controlli e manutenzioni su elementi come tetti, canne fumarie e ascensori.

Conclusione

Acquistare un appartamento in un edificio plurifamiliare non deve spaventare.

Grazie al sistema regolamentato, ogni edificio ha un responsabile, i costi sono condivisi in modo equo tramite il fondo di riserva e le regole di convivenza sono chiare.

Per molti acquirenti – soprattutto chi proviene da una casa – ciò comporta meno preoccupazioni:

• nessun giardino da curare
• un sistema condiviso si occupa della facciata, del tetto, della sicurezza e dell’ordine

Prima dell’acquisto, è utile informarsi su:

• chi è l’amministratore dell’edificio
• a quanto ammonta la pričuva mensile
• se esiste un regolamento condominiale
• se l’appartamento può essere usato come previsto (es. affitto)

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