Mogu li živjeti u Hrvatskoj ako kupim nekretninu?

Mogu li živjeti u Hrvatskoj ako kupim nekretninu?

Vodič za strane državljane u 2025. godini

Kupnja nekretnine na jadranskoj obali mnogima je ostvarenje životnog sna. No često pitanje koje dobivamo od stranih kupaca glasi:

Ako kupim kuću ili stan u Hrvatskoj, mogu li tamo i živjeti – legalno i prijavljeno?

Odgovor je da možete, ali uz određene uvjete i pravilno podnesen zahtjev za boravak. U ovom vodiču donosimo vam detaljan pregled mogućnosti boravka u Hrvatskoj na temelju vlasništva nekretnine, uključujući proceduru, potrebnu dokumentaciju, troškove i zakonska ograničenja u 2025. godini.

1. Razlika između građana EU i građana trećih zemalja

Ako ste državljanin države članice Europske unije (EU), Europskog gospodarskog prostora (EEA) ili Švicarske, imate pravo slobodno boraviti u Hrvatskoj, ali uz obvezu prijave boravišta ako ostajete dulje od 90 dana.

Ako ste državljanin treće zemlje (npr. SAD, UK, Kanada, Australija, Srbija, Bosna i Hercegovina…), tada važe druga pravila – vaš boravak u Hrvatskoj je vremenski ograničen i nije dozvoljen bez prethodnog odobrenja za dulje razdoblje.

Građani EU / EEA / Švicarske:

• Mogu boraviti do 90 dana bez prijave boravišta

• Ako ostaju dulje od 90 dana, dužni su prijaviti boravište u policijskoj upravi (MUP) prema mjestu boravka

• Prijava je jednostavna, dovoljno je dokazati razlog boravka (npr. vlasništvo nekretnine)

• Dobivaju boravišnu iskaznicu EU građanina (vrijedi do 5 godina)

• Nema kvota ni obveze napuštanja zemlje

Građani trećih zemalja:

• Mogu boraviti do 90 dana unutar bilo kojeg razdoblja od 180 dana (Schengen pravilo)

• Ako žele boraviti dulje, moraju podnijeti zahtjev za privremeni boravak

• Postupak podliježe odobrenju MUP-a i može biti odbijen

• Boravak na temelju vlasništva ne vodi automatski do stalnog boravka ili državljanstva

• Nakon jednogodišnjeg boravka, moraju napustiti Hrvatsku na 6 mjeseci prije novog zahtjeva

2. Boravak kao turist (sezonski dolasci)

Ako ne planirate stalno živjeti, već dolazite na ljetovanje ili vikend izlete, možete boraviti kao turist:

• Građani EU/EEA/Švicarske: do 90 dana bez boravišne dozvole, uz obaveznu turističku prijavu preko eVisitor sustava

• Građani trećih zemalja: do 90 dana unutar bilo kojeg razdoblja od 180 dana, uz istu obvezu turističke prijave

Napomena: Vlasništvo nekretnine ne mijenja turistički status – i dalje ste turist ako ne podnesete zahtjev za privremeni boravak.

3. Privremeni boravak na temelju vlasništva

Ako želite živjeti dulje ili cijelu godinu, podnosite zahtjev za privremeni boravak za druge svrhe:

• Trajanje: do 1 godine (ne računa se u stjecanje stalnog boravka)

• Produženje: nakon isteka, morate napustiti Hrvatsku na najmanje 6 mjeseci prije novog zahtjeva

• Ne vodi do stalnog boravka ili državljanstva

4. Tko može zatražiti privremeni boravak?

Privremeni boravak na temelju vlasništva nekretnine u Hrvatskoj mogu zatražiti:

• Državljani trećih zemalja koji su vlasnici nekretnine u Hrvatskoj

• Moraju dokazati osobnu upotrebu nekretnine (ne isključivo najam)

• Moraju imati stabilna financijska sredstva i zdravstveno osiguranje

Građani EU/EEA/Švicarske ne podliježu postupku odobravanja boravka kao državljani trećih zemalja, ali su obvezni prijaviti boravište ako ostaju dulje od 90 dana. Prijava se podnosi MUP-u prema mjestu boravka, a kao razlog može se navesti vlasništvo nekretnine, rad, studij ili druge svrhe. U slučaju prijave temeljem vlasništva nad nekretninom, moguće je dobiti boravišnu iskaznicu EU građanina s rokom važenja do 5 godina, pod uvjetom da su ispunjeni svi potrebni uvjeti i dokumentacija.

5. Potrebna dokumentacija

• Vlasnički list (ZK izvadak), ne stariji od 6 mjeseci

• Valjana putovnica

• Dokaz o zdravstvenom osiguranju

• Dokaz o financijskim sredstvima (bankovni izvadak, mirovina…)

• Potvrda o nekažnjavanju iz matične države

• Izjava o svrsi boravka (osobna upotreba nekretnine)

6. Gdje i kako podnijeti zahtjev?

• Nadležna Policijska uprava (MUP) prema mjestu nekretnine

• Osobno ili putem ovlaštene osobe

• U nekim slučajevima moguće je i online podnošenje

7. Troškovi postupka

• Pristojbe i iskaznica: 80–120 eura

• Prijevodi i ovjere: 100–300 eura

• Zdravstveno osiguranje (ako nije pokriveno iz inozemstva)

8. Koja su davanja ako živite u Hrvatskoj kao vlasnik nekretnine?

Godišnji porez na nekretnine

• Od 2025. godine na snazi je godišnji porez na nekretnine koji zamjenjuje komunalnu naknadu

• Visina poreza ovisi o kvadraturi, lokaciji i namjeni nekretnine

• Određuju ga lokalne jedinice samouprave

Turistička pristojba i eVisitor prijava

• Vlasnici nekretnina obvezni su se prijaviti putem sustava eVisitor

• Plaća se godišnja paušalna turistička pristojba za vlasnika i članove obitelji

• Primjer: u općini Punat paušal za prvog i drugog člana iznosi po 25 eura, a za svakog sljedećeg člana 12 eura

• Umjesto paušala može se platiti po noćenju (npr. 1,80 eura po osobi po noćenju)

9. Tko može biti odbijen?

• Osobe s kaznenom evidencijom

• Osobe bez stabilnih prihoda ili zdravstvenog osiguranja

• Ako se nekretnina koristi isključivo za najam

• Ako je prethodno bilo zloupotreba boravišnih dozvola

10. Stalni boravak i državljanstvo

• Boravak na temelju vlasništva nekretnine, ako je to jedina osnova za privremeni boravak, ne računa se za stjecanje stalnog boravka.

• Ako tijekom privremenog boravka temeljenog na vlasništvu nekretnine osoba ne ostvari dodatni pravni temelj (npr. zaposlenje, studij, obiteljsko spajanje), to razdoblje neće se uračunavati u potrebnih 5 godina zakonitog boravka za podnošenje zahtjeva za stalni boravak.

• Za stalni boravak potrebno je 5 godina zakonitog i neprekidnog boravka uz druge uvjete (jezik, integracija)

Ovaj tekst odražava stanje propisa u 2025. godini. Zakoni se mogu mijenjati – za točne informacije savjetujemo konzultaciju s pravnim stručnjakom ili nadležnim MUP-om.