Kako ide postupak legalizacije objekta: koraci, dokumenti i najčešće situacije (2025)

Kako ide postupak legalizacije objekta: koraci, dokumenti i najčešće situacije (2025)

Legalizacija nezakonito izgrađenih objekata ponovno je vrlo aktualna tema za mnoge vlasnike nekretnina. S obzirom na izmjene zakona i sve češće kontrole, sada je pravo vrijeme da provjerite svu dokumentaciju za svoju kuću – jer često čujemo rečenicu: "Mislili smo da imamo sve, a onda se ispostavilo da ipak nešto nedostaje."

Bilo da ste naslijedili kuću bez dozvole ili ste tijekom godina dograđivali bez potrebne dokumentacije, postupak legalizacije može vam omogućiti da svoj objekt upišete u katastar i zemljišne knjige te da bez straha ulažete, obnavljate ili prodajete.

U ovom vodiču donosimo pregled svih koraka koje je potrebno poduzeti kako biste uspješno legalizirali objekt, uz napomenu da se detalji mogu razlikovati ovisno o konkretnom slučaju.

1. Provjera stvarnog stanja objekta

Prvi korak je analiza stvarnog stanja objekta na terenu. Uspoređuje se:

• postojeća građevinska dozvola (ako postoji)

• stanje vidljivo na DOF-u iz 2011. godine (državna ortofoto karta)

• stanje na katastarskom planu i u zemljišnim knjigama

Na temelju toga se utvrđuje koji su dijelovi objekta izgrađeni bez dozvole te je li legalizacija uopće moguća. Ako postoje dijelovi objekta koji nisu u skladu s pravilima, možda će biti potrebna njihova prilagodba ili uklanjanje.

2. Geodetski snimak postojećeg stanja

Geodet izlazi na teren i izrađuje geodetski snimak (elaborat evidentiranja) koji prikazuje stvarno stanje objekta. Taj elaborat je temelj za legalizaciju i mora:

• sadržavati točne dimenzije objekta

• biti usklađen s DOF-om 2011

• pokazivati položaj objekta u odnosu na česticu i granice

Uz geodetski snimak uvijek ide i snimka izvedenog stanja koju izrađuje ovlašteni arhitekt.

3. Priprema dokumentacije za podnošenje zahtjeva

Nakon što su prikupljeni svi tehnički podaci, slijedi priprema dokumentacije za nadležni upravni odjel. Potrebno je priložiti:

• zahtjev za legalizaciju

• geodetski elaborat

• snimku izvedenog stanja (arhitekt)

• dokaz o vlasništvu (vlasnički list)

• katastarski plan

• dokaze o vremenu gradnje (fotografije, računi, svjedoci)

U nekim slučajevima potrebno je priložiti i ranije izdana rješenja ili izjave suvlasnika.

4. Plaćanje naknada i komunalnog doprinosa

Nakon što je zahtjev obrađen i prihvaćen, vlasniku se izdaje:

• izračun naknade za zadržavanje objekta u prostoru

• obračun komunalnog doprinosa (ovisno o općini ili gradu)

Nakon plaćanja svih obveza, nadležno tijelo izdaje rješenje o izvedenom stanju.

5. Upis u katastar i zemljišne knjige

Nakon dobivanja rješenja:

• geodet predaje dokumentaciju za ažuriranje katastra

• zatim se pokreće upis u zemljišne knjige

Tek tada je objekt u potpunosti legalan, vidljiv u službenim evidencijama i spreman za prodaju, obnovu ili etažiranje.

6. Kada legalizacija nije moguća?

Postoje situacije kada legalizacija nije dopuštena:

• objekt nije vidljiv na DOF-u iz 2011.

• objekt je na tuđoj čestici bez suglasnosti

• nalazi se u zaštićenom području (npr. pomorsko dobro, park prirode)

U takvim slučajevima jedina opcija može biti uklanjanje ili djelomična legalizacija onih dijelova koji ispunjavaju uvjete.

7. Koliko traje postupak?

Trajanje ovisi o spremnosti dokumentacije i brzini lokalne uprave. U prosjeku:

• priprema dokumentacije: 2–6 tjedana

• obrada zahtjeva: 1–6 mjeseci

• upis u katastar i zemljišne knjige: dodatnih 30–60 dana

Zaključak – vodič koji vam može pomoći

Ako niste sigurni odakle početi, ovaj vodič može vam pomoći da razumijete cijeli postupak – korak po korak. Legalizacija vam daje sigurnost, otvara mogućnosti obnove i prodaje, te omogućuje nesmetano korištenje nekretnine.

Ako imate nekretninu na obali i zanima vas ponuda legalnih kuća, apartmana i zemljišta – pogledajte naš izbor na web stranici Marvel real estate.