Come funziona la legalizzazione di un immobile in Croazia? Fasi, documenti e situazioni più comuni (2025)

Come funziona la legalizzazione di un immobile in Croazia? Fasi, documenti e situazioni più comuni (2025)

La legalizzazione degli edifici costruiti senza permesso è di nuovo un tema molto attuale in Croazia. A causa delle modifiche legislative e dei controlli sempre più frequenti, questo è il momento ideale per verificare tutta la documentazione relativa alla propria casa – spesso sentiamo dire: "Pensavamo di avere tutto, ma poi è emerso che mancava qualcosa."

Che tu abbia ereditato una casa senza permesso o abbia effettuato ampliamenti nel corso degli anni senza la necessaria documentazione, il processo di legalizzazione ti consente di registrare l’immobile nel catasto e nel registro fondiario, e di investire, ristrutturare o vendere senza rischi.

In questa guida troverai tutti i passaggi necessari per legalizzare con successo un immobile. Alcuni dettagli possono variare a seconda del caso specifico.

1. Verifica dello stato attuale dell’immobile

La prima fase consiste nell’analizzare lo stato attuale dell’immobile, confrontandolo con:

• eventuale permesso di costruzione esistente

• stato visibile sulla mappa ortofotografica del 2011 (DOF)

• planimetria catastale e dati del registro fondiario

Questo permette di identificare le parti costruite senza permesso e di stabilire se la legalizzazione è possibile. In caso di elementi non conformi, potrebbe essere necessario modificarli o demolirli.

2. Rilievo topografico dello stato esistente

Un geometra esegue un rilievo sul posto e redige il documento tecnico (rilievo geodetico), che rappresenta lo stato reale dell’immobile. Questo documento deve:

• indicare con precisione le dimensioni dell’immobile

• essere conforme al DOF 2011

• mostrare la posizione dell’immobile rispetto ai confini della particella

Al rilievo geodetico è sempre allegato un rilievo architettonico redatto da un architetto abilitato.

3. Preparazione della documentazione per la domanda

Una volta raccolti tutti i dati tecnici, si procede alla preparazione della documentazione da presentare all’ente amministrativo competente. Servono:

• domanda di legalizzazione

• rilievo geodetico

• rilievo architettonico dello stato esistente

• titolo di proprietà (visura catastale o estratto del registro fondiario)

• planimetria catastale

• prove della data di costruzione (foto, fatture, dichiarazioni testimoniali)

In alcuni casi possono essere richieste decisioni precedenti o dichiarazioni dei comproprietari.

4. Pagamento delle tasse e dei contributi comunali

Dopo l’approvazione della domanda, il proprietario riceve:

• il calcolo del contributo per la permanenza dell’edificio sul territorio

• l’eventuale calcolo del contributo comunale (a seconda del Comune)

Dopo il pagamento, l’ente competente rilascia il provvedimento di stato esistente.

5. Iscrizione nel catasto e nel registro fondiario

Dopo il rilascio del provvedimento:

• il geometra presenta la documentazione per l’aggiornamento catastale

• si avvia poi la procedura di iscrizione nel registro fondiario

Solo allora l’immobile risulta pienamente legalizzato, registrato ufficialmente e pronto per la vendita, la ristrutturazione o la suddivisione.

6. Quando la legalizzazione non è possibile?

Non è possibile legalizzare l’immobile se:

• non è visibile sulla mappa ortofotografica DOF 2011

• si trova su una particella altrui senza consenso

• è situato in una zona protetta (es. demanio marittimo, parco naturale)

In questi casi può essere necessaria la demolizione o la legalizzazione parziale delle parti conformi.

7. Quanto dura il procedimento?

La durata dipende dalla completezza della documentazione e dai tempi dell’amministrazione. In media:

• preparazione documenti: 2–6 settimane

• elaborazione della domanda: 1–6 mesi

• iscrizione al catasto e al registro fondiario: 30–60 giorni aggiuntivi

Conclusione – una guida utile, passo dopo passo

Se non sai da dove cominciare, questa guida ti aiuterà a comprendere l’intero processo passo dopo passo. Legalizzare un immobile ti garantisce sicurezza giuridica, ti consente di ristrutturare o vendere e ti assicura un utilizzo senza problemi.

Se stai cercando immobili già legalizzati sulla costa croata, visita la nostra selezione di case, appartamenti e terreni sul sito web Marvel real estate .