Wie funktioniert die Legalisierung von Immobilien in Kroatien? Schritte, Dokumente und typische Situationen (2025)

Wie funktioniert die Legalisierung von Immobilien in Kroatien? Schritte, Dokumente und typische Situationen (2025)

Die Legalisierung illegal errichteter Gebäude ist in Kroatien wieder ein hochaktuelles Thema. Aufgrund gesetzlicher Änderungen und häufigerer Kontrollen ist jetzt der richtige Zeitpunkt, die Unterlagen Ihres Hauses zu überprüfen – denn oft hören wir: „Wir dachten, wir hätten alles – und dann stellte sich heraus, dass etwas fehlte.“

Ob Sie ein Haus ohne Genehmigung geerbt haben oder über die Jahre ohne Bauunterlagen erweitert haben – durch die Legalisierung können Sie Ihre Immobilie im Kataster und Grundbuch eintragen und sorgenfrei investieren, renovieren oder verkaufen.

In diesem Leitfaden erklären wir Schritt für Schritt, wie die Legalisierung in Kroatien abläuft. Je nach Fall können sich einzelne Schritte leicht unterscheiden.

1. Überprüfung des tatsächlichen Zustands der Immobilie

Im ersten Schritt wird der Ist-Zustand des Gebäudes mit folgenden Unterlagen verglichen:

• eventuell vorhandene Baugenehmigung

• Zustand laut Orthofoto-Karte von 2011 (DOF)

• Auszug aus dem Kataster und Grundbuch

So wird festgestellt, welche Teile der Immobilie ohne Genehmigung errichtet wurden und ob eine Legalisierung überhaupt möglich ist. Falls bestimmte Bauteile nicht den Vorschriften entsprechen, kann ein Rückbau oder eine Anpassung nötig sein.

2. Geodätische Aufnahme des bestehenden Zustands

Ein Vermessungsingenieur erstellt eine geodätische Aufnahme des Ist-Zustands. Dieses sogenannte Vermessungselaborat ist die Grundlage für die Legalisierung und muss:

• die genauen Maße des Gebäudes enthalten

• mit der DOF-Karte von 2011 übereinstimmen

• die Lage des Objekts zur Parzellengrenze zeigen

Zur geodätischen Aufnahme gehört immer auch die Bestandsaufnahme durch einen zugelassenen Architekten.

3. Zusammenstellung der Unterlagen für den Antrag

Sind alle technischen Unterlagen vorhanden, wird der Antrag bei der zuständigen Bauverwaltung eingereicht. Notwendig sind:

• Antrag auf Legalisierung

• geodätisches Laborat

• Bestandsaufnahme vom Architekten

• Eigentumsnachweis (Grundbuchauszug)

• Katasterplan

• Nachweis über das Baujahr (Fotos, Rechnungen, Zeugenaussagen)

In manchen Fällen sind auch frühere Bescheide oder Eigentümererklärungen beizufügen.

4. Gebühren und Abgaben bezahlen

Nach Prüfung des Antrags erhält der Eigentümer:

• eine Berechnung der Legalisierungsgebühr (für das Verbleiben des Gebäudes im Raum)

• eventuell eine Berechnung des kommunalen Beitrags (abhängig von der Gemeinde)

Nach Zahlung aller Beiträge wird der Bescheid über den bestehenden Zustand ausgestellt.

5. Eintragung im Kataster und Grundbuch

Sobald der Bescheid vorliegt:

• reicht der Geodät die Unterlagen für die Aktualisierung des Katasters ein

• anschließend erfolgt der Eintrag ins Grundbuch

Damit ist die Immobilie vollständig legalisiert, offiziell registriert und bereit für Verkauf, Umbau oder Aufteilung.

6. Wann ist eine Legalisierung nicht möglich?

Eine Legalisierung ist ausgeschlossen, wenn:

• das Objekt nicht auf dem DOF 2011 zu sehen ist

• sich das Objekt auf fremdem Grund ohne Zustimmung befindet

• das Gebäude in einem geschützten Gebiet liegt (z. B. Küstenzone, Naturpark)

In solchen Fällen kann eventuell ein Teilrückbau oder eine Teillegalisierung erfolgen.

7. Wie lange dauert das Verfahren?

Die Dauer hängt von der Qualität der Unterlagen und der Auslastung der Behörde ab. Im Schnitt:

• Vorbereitung der Unterlagen: 2–6 Wochen

• Bearbeitung des Antrags: 1–6 Monate

• Eintragung in Kataster und Grundbuch: weitere 30–60 Tage

Fazit – dieser Leitfaden hilft Ihnen Schritt für Schritt

Wenn Sie nicht wissen, wo Sie anfangen sollen, hilft Ihnen dieser Leitfaden dabei, den Ablauf zu verstehen – Schritt für Schritt. Die Legalisierung bringt Rechtssicherheit, eröffnet Renovierungs- und Verkaufsmöglichkeiten und sorgt für eine problemlose Nutzung Ihrer Immobilie.

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