Kako poteka legalizacija nepremičnine na Hrvaškem? Koraki, dokumenti in najpogostejše situacije (2025)

Kako poteka legalizacija nepremičnine na Hrvaškem? Koraki, dokumenti in najpogostejše situacije (2025)

Legalizacija nelegalno zgrajenih objektov je na Hrvaškem ponovno zelo aktualna tema. Zaradi sprememb zakonodaje in pogostejših inšpekcijskih nadzorov je zdaj pravi trenutek, da preverite dokumentacijo za svojo nepremičnino – pogosto slišimo: "Mislili smo, da imamo vse, potem pa se je izkazalo, da nekaj manjka."

Če ste podedovali hišo brez dovoljenja ali ste skozi leta gradili brez ustreznih dokumentov, vam postopek legalizacije omogoča, da svojo nepremičnino vpišete v kataster in zemljiško knjigo ter brez skrbi vlagate, prenavljate ali prodajate.

V tem vodniku predstavljamo vse potrebne korake za uspešno legalizacijo objekta. Podrobnosti se lahko razlikujejo glede na posamezen primer.

1. Preverjanje dejanskega stanja objekta

Najprej se oceni stanje objekta na terenu. Primerja se z:

• obstoječim gradbenim dovoljenjem (če obstaja)

• stanjem, vidnim na ortofoto posnetku iz leta 2011 (DOF)

• katastrskim načrtom in zemljiško knjigo

Na ta način se ugotovi, kateri deli objekta so zgrajeni brez dovoljenja in ali je legalizacija sploh mogoča. Če deli objekta niso skladni s predpisi, so lahko potrebne prilagoditve ali rušenje.

2. Geodetski posnetek obstoječega stanja

Geodet opravi terenski ogled in pripravi geodetski posnetek (elaborat evidentiranja), ki prikazuje dejansko stanje objekta. Elaborat mora:

• natančno prikazovati dimenzije objekta

• biti usklajen z DOF-om iz leta 2011

• prikazovati položaj objekta glede na meje parcele

K geodetskemu posnetku vedno sodi tudi posnetek izvedenega stanja, ki ga izdela pooblaščeni arhitekt.

3. Priprava dokumentacije za vložitev vloge

Ko so zbrani vsi tehnični podatki, se pripravi dokumentacija za pristojni upravni organ. Potrebno je predložiti:

• vlogo za legalizacijo

• geodetski elaborat

• posnetek izvedenega stanja (arhitekt)

• dokazilo o lastništvu (zemljiškoknjižni izpisek)

• katastrski načrt

• dokaze o času gradnje (fotografije, računi, izjave prič)

V določenih primerih je treba priložiti tudi prejšnje odločbe ali izjave solastnikov.

4. Plačilo pristojbin in komunalnega prispevka

Po obravnavi in odobritvi vloge lastnik prejme:

• izračun nadomestila za ohranitev objekta v prostoru

• izračun komunalnega prispevka (odvisno od občine)

Po plačilu vseh obveznosti se izda odločba o izvedenem stanju.

5. Vpis v kataster in zemljiško knjigo

Ko je odločba izdana:

• geodet odda dokumentacijo za posodobitev katastra

• nato se začne postopek vpisa v zemljiško knjigo

Šele takrat je objekt popolnoma legaliziran, uradno evidentiran in pripravljen za prodajo, prenovo ali etažiranje.

6. Kdaj legalizacija ni mogoča?

Legalizacija ni mogoča v primerih:

• če objekt ni viden na DOF-u iz leta 2011

• če stoji na tuji parceli brez soglasja

• če se nahaja v zavarovanem območju (npr. obalno zemljišče, naravni park)

V takih primerih je mogoče rušenje ali delna legalizacija ustreznih delov.

7. Kako dolgo traja postopek?

Trajanje je odvisno od popolnosti dokumentacije in hitrosti obravnave. Povprečno:

• priprava dokumentacije: 2–6 tednov

• obravnava vloge: 1–6 mesecev

• vpis v kataster in zemljiško knjigo: dodatnih 30–60 dni

Zaključek – vodič, ki vam pomaga korak za korakom

Če ne veste, kje začeti, vam ta vodič pomaga razumeti postopek legalizacije – korak za korakom. Legalizacija prinaša pravno varnost, omogoča prenovo in prodajo ter nemoteno uporabo vaše nepremičnine.

Če iščete legalno nepremičnino na obali – si oglejte našo ponudbo hiš, apartmajev in zemljišč na naši spletni strani Marvel real estate