Kann ich in Kroatien leben, wenn ich eine Immobilie kaufe?

Kann ich in Kroatien leben, wenn ich eine Immobilie kaufe?

Leitfaden für ausländische Staatsbürger im Jahr 2025

Der Kauf einer Immobilie an der Adriaküste ist für viele ein wahr gewordener Traum. Eine der häufigsten Fragen, die uns ausländische Käufer stellen, lautet:

Wenn ich ein Haus oder eine Wohnung in Kroatien kaufe, darf ich dann dort legal und offiziell wohnen?

Die Antwort lautet: Ja, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit einem ordnungsgemäß eingereichten Aufenthaltsantrag. Dieser Leitfaden bietet einen ausführlichen Überblick über die Möglichkeiten, in Kroatien auf Grundlage von Immobilieneigentum zu wohnen, einschließlich des Verfahrens, der erforderlichen Unterlagen, Kosten und gesetzlichen Einschränkungen im Jahr 2025.

1. Unterschied zwischen EU-Bürgern und Drittstaatsangehörigen

Wenn Sie Staatsangehöriger eines Mitgliedstaats der Europäischen Union (EU), des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) oder der Schweiz sind, dürfen Sie sich frei in Kroatien aufhalten, müssen Ihren Aufenthalt aber anmelden, wenn Sie sich länger als 90 Tage dort aufhalten.

Wenn Sie Staatsangehöriger eines Drittstaates sind (z. B. USA, UK, Kanada, Australien, Serbien, Bosnien und Herzegowina …), gelten andere Vorschriften – Ihr Aufenthalt ist zeitlich begrenzt und ohne vorherige Genehmigung nicht länger als 90 Tage erlaubt.

EU / EWR / Schweizer Bürger:

• Dürfen bis zu 90 Tage ohne Aufenthaltsanmeldung in Kroatien bleiben

• Wenn der Aufenthalt länger als 90 Tage dauert, muss er beim MUP (kroatische Polizei) angemeldet werden

• Die Anmeldung ist einfach, es genügt ein Nachweis über den Aufenthaltsgrund (z. B. Immobilieneigentum)

• Sie erhalten eine Aufenthaltskarte für EU-Bürger (gültig bis zu 5 Jahre)

• Keine Quoten oder Ausreiseverpflichtung

Drittstaatsangehörige:

• Dürfen sich bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen aufhalten (Schengen-Regel)

• Wer länger bleiben möchte, muss eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen

• Das Verfahren unterliegt der Genehmigung durch das MUP und kann abgelehnt werden

• Der Aufenthalt aufgrund von Immobilieneigentum führt nicht automatisch zu einem Daueraufenthalt oder zur Staatsbürgerschaft

• Nach einem Jahr Aufenthalt muss Kroatien für 6 Monate verlassen werden, bevor ein neuer Antrag gestellt werden kann

2. Aufenthalt als Tourist (saisonale Aufenthalte)

Wenn Sie nicht ganzjährig in Kroatien leben möchten, sondern nur für Urlaub oder Wochenenden anreisen, können Sie sich als Tourist aufhalten:

• EU/EWR/Schweizer Bürger: bis zu 90 Tage ohne Aufenthaltserlaubnis, mit Pflicht zur Anmeldung über das eVisitor-System

• Drittstaatsangehörige: bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen, ebenfalls mit Anmeldung über eVisitor

Hinweis: Eigentum an einer Immobilie ändert den Aufenthaltsstatus nicht – ohne Antrag gelten Sie weiterhin als Tourist.

3. Temporärer Aufenthalt aufgrund von Immobilieneigentum

Wenn Sie länger oder ganzjährig in Kroatien leben möchten, müssen Sie eine Aufenthaltsgenehmigung aus "anderen Gründen" beantragen:

• Dauer: bis zu 1 Jahr (wird nicht für Daueraufenthalt angerechnet)

• Verlängerung: nach Ablauf ist eine Ausreise für mindestens 6 Monate erforderlich

• Führt nicht zum Daueraufenthalt oder zur Staatsbürgerschaft

4. Wer kann einen temporären Aufenthalt beantragen?

Temporärer Aufenthalt auf Grundlage von Immobilieneigentum in Kroatien kann beantragt werden von:

• Drittstaatsangehörigen, die Eigentümer einer Immobilie in Kroatien sind

• Es muss die persönliche Nutzung der Immobilie nachgewiesen werden (nicht ausschließlich Vermietung)

• Nachweis über finanzielle Mittel und Krankenversicherung erforderlich

EU/EWR/Schweizer Bürger müssen keinen formellen Antrag wie Drittstaatsangehörige stellen, sondern lediglich ihren Aufenthalt beim MUP anmelden, wenn sie länger als 90 Tage bleiben. Eigentum an einer Immobilie ist ein gültiger Grund. Bei vollständiger Dokumentation kann eine Aufenthaltskarte für EU-Bürger mit bis zu 5 Jahren Gültigkeit ausgestellt werden.

5. Erforderliche Unterlagen

• Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate)

• Gültiger Reisepass

• Nachweis einer Krankenversicherung

• Nachweis ausreichender finanzieller Mittel (z. B. Kontoauszug, Rente)

• Strafregisterauszug aus dem Heimatland

• Erklärung über den Aufenthaltszweck (persönliche Nutzung der Immobilie)

6. Wo und wie wird der Antrag gestellt?

• Bei der zuständigen Polizeidienststelle (MUP) am Ort der Immobilie

• Persönlich oder über eine bevollmächtigte Person

• In manchen Fällen ist eine Online-Einreichung möglich

7. Kosten des Verfahrens

• Verwaltungsgebühren und Karte: 80–120 Euro

• Übersetzungen und Beglaubigungen: 100–300 Euro

• Krankenversicherung (falls nicht aus dem Ausland gedeckt)

8. Welche Abgaben fallen an, wenn man als Immobilieneigentümer in Kroatien lebt?

Jährliche Immobiliensteuer

• Seit 2025 gilt in Kroatien eine jährliche Immobiliensteuer, die die frühere Kommunalabgabe ersetzt

• Die Höhe richtet sich nach Fläche, Lage und Nutzungsart der Immobilie

• Die Tarife werden von den lokalen Selbstverwaltungseinheiten festgelegt

Touristenabgabe und eVisitor-Anmeldung

• Immobilieneigentümer müssen sich im eVisitor-System registrieren

• Es wird eine jährliche pauschale Touristenabgabe für den Eigentümer und Familienangehörige gezahlt

• Beispiel: In der Gemeinde Punat beträgt die Pauschale für die erste und zweite Person je 25 Euro, für jede weitere Person 12 Euro

• Alternativ kann die Abgabe pro Übernachtung entrichtet werden (z. B. 1,80 Euro pro Person und Nacht)

9. Wer kann abgelehnt werden?

• Personen mit Vorstrafen

• Personen ohne stabile Einkünfte oder Krankenversicherung

• Wenn die Immobilie ausschließlich gewerblich vermietet wird

• Bei Missbrauch früherer Aufenthaltsgenehmigungen

10. Daueraufenthalt und Staatsbürgerschaft

• Aufenthalt allein auf Grundlage des Immobilieneigentums wird nicht für den Daueraufenthalt angerechnet

• Wenn in dieser Zeit kein weiterer rechtlicher Aufenthaltstitel begründet wird (z. B. Arbeit, Studium, Familienzusammenführung), wird der Zeitraum nicht auf die erforderlichen 5 Jahre für den Daueraufenthalt angerechnet

• Für den Daueraufenthalt sind 5 Jahre ununterbrochener legaler Aufenthalt und weitere Bedingungen (Sprache, Integration) erforderlich

Dieser Text spiegelt die Rechtslage im Jahr 2025 wider. Gesetzliche Änderungen sind möglich – für verbindliche Informationen wird die Konsultation eines Rechtsexperten oder der kroatischen Polizeibehörde (MUP) empfohlen.