Posso vivere in Croazia se compro una proprietà?

Posso vivere in Croazia se compro una proprietà?

Guida per cittadini stranieri nel 2025

Acquistare una casa sulla costa adriatica è il sogno di molti. Una delle domande più frequenti che riceviamo dagli acquirenti stranieri è:

Se compro una casa o un appartamento in Croazia, posso viverci legalmente e con residenza registrata?

La risposta è sì, ma solo a determinate condizioni e presentando correttamente una richiesta di soggiorno. In questa guida trovi una panoramica dettagliata sulle possibilità di vivere in Croazia come proprietario di un immobile, inclusa la procedura, i documenti richiesti, i costi e i limiti legali previsti nel 2025.

1. Differenza tra cittadini dell'UE e cittadini di Paesi terzi

Se sei cittadino di un Paese membro dell'Unione Europea (UE), dello Spazio Economico Europeo (SEE) o della Svizzera, hai diritto a soggiornare liberamente in Croazia, ma devi registrare la residenza se resti per più di 90 giorni.

Se sei cittadino di un Paese terzo (es. USA, Regno Unito, Canada, Australia, Serbia, Bosnia ed Erzegovina...), valgono regole diverse: il soggiorno è limitato nel tempo e non è consentito oltre i 90 giorni senza preventiva approvazione.

Cittadini UE / SEE / Svizzera:

• Possono soggiornare fino a 90 giorni senza registrare la residenza

• Oltre i 90 giorni devono registrare la residenza presso la polizia (MUP)

• La registrazione è semplice; basta dimostrare il motivo del soggiorno (es. possesso di una proprietà)

• Ricevono una tessera di residenza per cittadini UE (valida fino a 5 anni)

• Nessun limite di quota o obbligo di lasciare il Paese

Cittadini di Paesi terzi:

• Possono soggiornare fino a 90 giorni ogni 180 giorni (regola Schengen)

• Per periodi più lunghi devono richiedere il soggiorno temporaneo

• La procedura richiede l'approvazione del MUP e può essere respinta

• Il soggiorno basato esclusivamente sul possesso di una proprietà non porta automaticamente alla residenza permanente o cittadinanza

• Dopo un anno devono lasciare la Croazia per almeno 6 mesi prima di presentare una nuova richiesta

2. Soggiorno come turista (visite stagionali)

Se non prevedi di vivere tutto l'anno in Croazia ma solo di venire per vacanze o brevi soggiorni, puoi restare come turista:

• Cittadini UE/SEE/Svizzera: fino a 90 giorni senza permesso di soggiorno, ma con registrazione obbligatoria tramite eVisitor

• Cittadini di Paesi terzi: fino a 90 giorni ogni 180 giorni, con lo stesso obbligo di registrazione turistica

Nota: Il possesso di una proprietà non modifica lo status di turista – resti turista finché non presenti richiesta per soggiorno temporaneo.

3. Soggiorno temporaneo basato sulla proprietà

Se desideri vivere più a lungo o tutto l'anno in Croazia, devi richiedere il soggiorno temporaneo per "altre motivazioni":

• Durata: fino a 1 anno (non viene conteggiato ai fini del soggiorno permanente)

• Rinnovo: al termine, è necessario lasciare la Croazia per almeno 6 mesi

• Non porta alla residenza permanente o alla cittadinanza

4. Chi può richiedere il soggiorno temporaneo?

Possono richiedere il soggiorno temporaneo basato sulla proprietà:

• Cittadini di Paesi terzi che possiedono una proprietà in Croazia

• Devono dimostrare l'uso personale della proprietà (non solo per affitto)

• Devono avere risorse economiche sufficienti e assicurazione sanitaria

I cittadini UE/SEE/Svizzera non devono seguire lo stesso iter dei cittadini di Paesi terzi, ma devono comunque registrare la residenza presso il MUP se restano oltre 90 giorni. Il possesso di un immobile è un motivo valido. Se tutti i requisiti sono soddisfatti, può essere rilasciata una tessera di soggiorno valida fino a 5 anni.

5. Documenti richiesti

• Estratto catastale (non più vecchio di 6 mesi)

• Passaporto valido

• Prova di assicurazione sanitaria

• Prova di mezzi economici sufficienti (es. estratto conto bancario, pensione)

• Certificato penale del Paese di origine

• Dichiarazione sullo scopo del soggiorno (uso personale della proprietà)

6. Dove e come presentare la domanda?

• Presso la questura (MUP) competente per la località della proprietà

• Di persona o tramite un rappresentante autorizzato

• In alcuni casi è possibile inviare parte della documentazione online

7. Costi della procedura

• Tasse e tessera di soggiorno: 80–120 euro

• Traduzioni e autenticazioni: 100–300 euro

• Assicurazione sanitaria (se non coperta da una polizza estera)

8. Quali tasse o obblighi ha il proprietario di una casa in Croazia?

Imposta annuale sulla proprietà

• Dal 2025 è in vigore l'imposta annuale sugli immobili che sostituisce il contributo comunale

• L'importo dipende da superficie, ubicazione e destinazione d'uso dell'immobile

• Viene determinata dalle autorità locali

Tassa di soggiorno e registrazione eVisitor

• I proprietari devono registrarsi nel sistema eVisitor

• Si paga una tassa di soggiorno forfettaria annuale per il proprietario e i familiari

• Esempio: nel comune di Punat, la tassa forfettaria è di 25 euro per il primo e secondo membro, 12 euro per ogni successivo

• In alternativa si può pagare a notte (es. 1,80 euro a persona per notte)

9. Chi può essere rifiutato?

• Persone con precedenti penali

• Persone senza reddito stabile o assicurazione sanitaria

• Se l'immobile è usato esclusivamente per affitto turistico

• In caso di abuso di precedenti permessi di soggiorno

10. Residenza permanente e cittadinanza

• Il soggiorno basato esclusivamente sulla proprietà non viene conteggiato ai fini della residenza permanente

• Se non si acquisisce una base legale aggiuntiva (es. lavoro, studio, ricongiungimento familiare), il periodo non verrà considerato ai fini dei 5 anni richiesti

• Per la residenza permanente servono 5 anni di soggiorno legale e continuo e altri requisiti (lingua, integrazione)

Questo testo riflette la normativa vigente nel 2025. Le leggi possono cambiare: per informazioni aggiornate consigliamo di consultare un legale o l'ufficio del MUP in Croazia.