Ali lahko živim na Hrvaškem, če kupim nepremičnino?

Ali lahko živim na Hrvaškem, če kupim nepremičnino?

Vodnik za tuje državljane v letu 2025

Nakup nepremičnine na jadranski obali je za mnoge uresničitev življenjskih sanj. Ena najpogostejših vprašanj, ki jih prejmemo od tujih kupcev, je:

Če kupim hišo ali stanovanje na Hrvaškem, ali lahko tam živim – zakonito in prijavljeno?

Odgovor je: da, vendar samo ob določenih pogojih in ob pravilno oddani vlogi za prebivanje. Ta vodnik ponuja podroben pregled možnosti bivanja na Hrvaškem na podlagi lastništva nepremičnine, vključno s postopkom, potrebno dokumentacijo, stroški in pravnimi omejitvami v letu 2025.

1. Razlika med državljani EU in državljani tretjih držav

Če ste državljan države članice Evropske unije (EU), Evropskega gospodarskega prostora (EGP) ali Švice, imate pravico do prostega gibanja in prebivanja na Hrvaškem, vendar morate prijaviti prebivališče, če ostanete več kot 90 dni.

Če ste državljan tretje države (npr. ZDA, VB, Kanada, Avstralija, Srbija, Bosna in Hercegovina ...), veljajo druga pravila – vaše bivanje je časovno omejeno in brez predhodne odobritve ne more trajati dlje kot 90 dni.

Državljani EU / EGP / Švice:

• Lahko ostanejo do 90 dni brez prijave prebivališča

• Ob bivanju, daljšem od 90 dni, morajo prijaviti prebivališče pri policijski upravi (MUP)

• Postopek je enostaven, zadostuje dokazilo o namenu bivanja (npr. lastništvo nepremičnine)

• Prejmejo izkaznico o prebivanju EU državljana (veljavna do 5 let)

• Ni kvot ali obveznosti zapustitve države

Državljani tretjih držav:

• Lahko bivajo do 90 dni v kateremkoli 180-dnevnem obdobju (pravilo Schengna)

• Če želijo ostati dlje, morajo vložiti vlogo za začasno prebivanje

• Postopek je podvržen odobritvi MUP in je lahko zavrnjen

• Prebivanje izključno na podlagi nepremičnine ne vodi avtomatsko do stalnega prebivanja ali državljanstva

• Po enem letu morajo zapustiti Hrvaško za najmanj 6 mesecev, preden vložijo novo vlogo

2. Bivanje kot turist (sezonske dajatve)

Če ne nameravate stalno prebivati na Hrvaškem, ampak le obiskujete med poletjem ali vikendi, lahko ostanete kot turist:

• Državljani EU/EGP/Švice: do 90 dni brez dovoljenja za prebivanje, obvezna pa je turistična prijava preko sistema eVisitor

• Državljani tretjih držav: do 90 dni v 180 dneh, prav tako z obvezno turistično prijavo

Opomba: Lastništvo nepremičnine ne spremeni vašega statusa – še vedno ste turist, dokler ne vložite vloge za začasno prebivanje.

3. Začasno prebivanje na podlagi nepremičnine

Če želite bivati dlje časa ali skozi vse leto, morate vložiti vlogo za začasno prebivanje iz "drugih razlogov":

• Trajanje: do 1 leta (se ne upošteva pri stalnem prebivanju)

• Podaljšanje: po izteku je obvezna izselitev iz Hrvaške za najmanj 6 mesecev

• Ne vodi do stalnega prebivanja ali državljanstva

4. Kdo lahko zaprosi za začasno prebivanje?

Začasno prebivanje na podlagi nepremičnine lahko zaprosijo:

• Državljani tretjih držav, ki so lastniki nepremičnin na Hrvaškem

• Morajo dokazati osebno uporabo nepremičnine (ne zgolj oddajanje v najem)

• Morajo imeti zadostna finančna sredstva in zdravstveno zavarovanje

Državljani EU/EGP/Švice ne potrebujejo dovoljenja kot državljani tretjih držav, vendar morajo ob bivanju, daljšem od 90 dni, prijaviti prebivališče pri MUP. Lastništvo nepremičnine je veljaven razlog. Ob predložitvi celotne dokumentacije lahko prejmejo izkaznico o prebivanju EU državljana z veljavnostjo do 5 let.

5. Potrebna dokumentacija

• Lastniški list (ZK izpisek), ne starejši od 6 mesecev

• Veljaven potni list

• Dokazilo o zdravstvenem zavarovanju

• Dokazilo o zadostnih finančnih sredstvih (npr. bančni izpisek, pokojnina)

• Potrdilo o nekaznovanosti iz matčne države

• Izjava o namenu bivanja (osebna uporaba nepremičnine)

6. Kje in kako oddati vlogo?

• Pri pristojni policijski upravi (MUP) glede na lokacijo nepremičnine

• Osebno ali prek pooblaščene osebe

• V nekaterih primerih je mogoče oddati del dokumentacije tudi spletno

7. Stroški postopka

• Upravno-pristojbine in izkaznica: 80–120 evrov

• Prevajanje in overitve dokumentov: 100–300 evrov

• Zdravstveno zavarovanje (v kolikor ni pokrito iz tujine)

8. Katere obveznosti imate kot lastnik nepremičnine na Hrvaškem?

Letni davek na nepremičnine

• Od leta 2025 je v veljavi letni davek na nepremičnine, ki je nadomestil komunalni prispevek

• Višina je odvisna od kvadrature, lokacije in namembnosti nepremičnine

• Višino določajo lokalne samoupravne enote

Turistična pristojbina in eVisitor prijava

• Lastniki nepremičnin se morajo registrirati v sistem eVisitor

• Plačati je treba letno pavšalno turistično pristojbino za sebe in člane družine

• Primer: v občini Punat znaša pavšal za prvega in drugega člana po 25 evrov, za vsakega naslednjega 12 evrov

• Alternativno se lahko pristojbina plača po nočitvi (npr. 1,80 evra na osebo na noč)

9. Kdo je lahko zavrnjen?

• Osebe z evidenco kaznivih dejanj

• Osebe brez stabilnih prihodkov ali zdravstvenega zavarovanja

• Če se nepremičnina uporablja izključno za oddajo v najem

• V primeru zlorabe predhodnih dovoljenj za prebivanje

10. Stalno prebivanje in državljanstvo

• Prebivanje zgolj na podlagi lastništva nepremičnine se ne upošteva pri pridobivanju stalnega prebivališča

• Če v tem obdobju oseba ne pridobi dodatne pravne osnove (npr. zaposlitev, študij, družinsko združevanje), se ta čas ne prišteva v 5 let zakonitega prebivanja, potrebnega za vlogo za stalno prebivališče

• Za stalno prebivanje je potrebnih 5 let neprekinjenega zakonitega bivanja ter izpolnjevanje dodatnih pogojev (jezik, integracija)

Besedilo odraža pravno stanje v letu 2025. Predpisi se lahko spremenijo – za točne informacije se posvetujte s pravnim strokovnjakom ali pristojnim organom MUP na Hrvaškem.