Wartość rynkowa nieruchomości – jak ustalić realną cenę?

Wartość rynkowa nieruchomości...

Jednym z pierwszych pytań, jakie zadaje sobie każdy właściciel rozważający sprzedaż nieruchomości, jest: Ile tak naprawdę jest warta moja nieruchomość i za jaką cenę mogę ją sprzedać?

Odpowiedź jest bardziej złożona, niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Cena widoczna w ogłoszeniu, kwota, którą właściciel zainwestował w nieruchomość na przestrzeni lat, czy cena, za jaką sprzedano sąsiedni dom, nie muszą odzwierciedlać rzeczywistej wartości rynkowej konkretnej nieruchomości.

Wartość rynkowa to przede wszystkim wartość, jaką rynek jest gotowy zaakceptować za daną nieruchomość w określonym momencie. Dlatego właśnie ustalenie realnej wartości rynkowej nieruchomości jest jednym z najważniejszych kroków przed rozpoczęciem sprzedaży.

Określenie wartości rynkowej nie jest próbą obniżenia ceny

W praktyce często spotykamy się z sytuacją, w której właściciel oczekuje ceny wyższej niż ta, którą w danym momencie może uzasadnić rynek. Jest to zrozumiałe. Przez lata w nieruchomość inwestowano pieniądze, czas i pracę, a często wiążą się z nią również osobista wartość i emocje, których kupujący nie jest w stanie ocenić w taki sam sposób.

Zadaniem pośrednika nieruchomości nie jest przekonywanie właściciela, aby sprzedał swoją nieruchomość jak najtaniej. Celem jest określenie najlepszej, realnie możliwej do uzyskania ceny rynkowej, z uwzględnieniem cech nieruchomości, jej zalet i wad, lokalizacji, aktualnej podaży i popytu oraz porównywalnych nieruchomości dostępnych na rynku.

Ważne jest przy tym rozróżnienie między ceną ofertową a realnie możliwą do uzyskania ceną sprzedaży. Fakt, że podobna nieruchomość jest oferowana w określonej cenie, nie oznacza, że za taką cenę zostanie również sprzedana.

Zbyt wysoka cena początkowa może przynieść efekt odwrotny do zamierzonego. Nieruchomość może długo pozostawać na rynku, stracić początkowe zainteresowanie kupujących, a ostatecznie wymagać korekty ceny. Dobrze ustalona cena nie oznacza więc koniecznie niższej ceny, lecz cenę, przy której nieruchomość ma realną szansę znaleźć kupującego i jednocześnie zapewnić dobry wynik właścicielowi.

Co wpływa na wartość rynkową nieruchomości?

Powierzchnia i lokalizacja są ważne, jednak dwie nieruchomości o tej samej powierzchni i w tej samej lokalizacji nie muszą mieć takiej samej wartości rynkowej.

Przy określaniu wartości należy spojrzeć na nieruchomość jako całość: rok i sposób budowy, czy jest to nowa inwestycja, czy starszy budynek, jakość i technologię wykonania, efektywność energetyczną, izolację, systemy ogrzewania i chłodzenia, stolarkę okienną i drzwiową, układ pomieszczeń, orientację, widok, liczbę kondygnacji, dostęp do nieruchomości, miejsca parkingowe oraz stan i wielkość terenu wokół nieruchomości.

W przypadku starszych nieruchomości istotne jest również to, kiedy i w jaki sposób zostały wyremontowane. Remont kosmetyczny nie może mieć takiego samego znaczenia jak wymiana lub renowacja dachu, elewacji, instalacji, wysokiej jakości stolarki czy nowoczesnego systemu ogrzewania i chłodzenia.

Wbrew częstym oczekiwaniom wyposażenie i meble zazwyczaj stanowią mniejszą część całkowitej wartości nieruchomości. Wyjątkiem mogą być niedawno urządzone nieruchomości z wysokiej jakości wnętrzem, meblami wykonanymi na wymiar lub szczególnie wartościowym wyposażeniem, które rzeczywiście zwiększa ich wartość rynkową.

Potencjał nieruchomości również może mieć znaczenie

Przy prezentacji nieruchomości nie zawsze wystarczy spojrzeć wyłącznie na jej obecny stan. Ważne jest również, jakie możliwości może ona zaoferować przyszłemu właścicielowi.

W Marvel Real Estate, jeśli ma to znaczenie dla sprzedaży, staramy się również sprawdzić możliwości wynikające z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Może to obejmować możliwość rozbudowy lub nadbudowy istniejącego budynku, budowy basenu lub obiektu pomocniczego, a także inne możliwości wykorzystania dostępnej przestrzeni i działki.

Taki potencjał sam w sobie nie oznacza automatycznie wyższej wartości rynkowej. Przyszły nabywca musi ponieść dodatkowe nakłady, aby go wykorzystać. Jednak możliwość powiększenia domu, wybudowania basenu lub lepszego wykorzystania terenu wokół nieruchomości może zwiększyć jej atrakcyjność dla określonej grupy kupujących i mieć znaczenie przy prezentowaniu jej na rynku.

Oprócz pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na co dzień zajmujemy się również zagadnieniami związanymi z planowaniem przestrzennym, możliwościami zabudowy i rozwojem nieruchomości. Pozwala nam to spojrzeć szerzej na nieruchomość podczas przygotowywania jej do sprzedaży.

Możliwości zabudowy zależą od obowiązujących dokumentów planistycznych oraz warunków dotyczących konkretnej nieruchomości, a ostateczne potwierdzenie możliwości realizacji inwestycji należy do właściwych organów i uprawnionych specjalistów.

Wycena rynkowa i oficjalna wycena nieruchomości to nie to samo

Ważne jest rozróżnienie między rynkową oceną wartości nieruchomości na potrzeby sprzedaży a oficjalną wyceną sporządzaną przez uprawnionego rzeczoznawcę.

Ocena, którą przygotowujemy jako agencja nieruchomości, ma charakter informacyjny i rynkowy. Jej celem jest pomoc właścicielowi w zrozumieniu, jak jego nieruchomość jest obecnie pozycjonowana na rynku oraz jaka cena sprzedaży może być realnie osiągalna.

Bierzemy przy tym pod uwagę nasze doświadczenie na lokalnym rynku, aktualną podaż i popyt, cechy konkretnej nieruchomości, porównywalne oferty oraz reakcje i oczekiwania kupujących, z którymi spotykamy się na co dzień.

Oficjalna wycena sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę jest potrzebna, gdy wymagana jest formalna wycena na potrzeby banku, sądu lub innych postępowań, w których konieczna jest profesjonalna wycena. Sporządza się ją zgodnie z obowiązującymi zasadami i metodologią zawodową, dlatego wartość określona w oficjalnej wycenie oraz rynkowa ocena wartości na potrzeby sprzedaży mogą się od siebie różnić.

Realna cena to pierwszy krok do udanej sprzedaży

Dobra sprzedaż nie zaczyna się od publikacji ogłoszenia. Zaczyna się od zrozumienia nieruchomości, jej dokumentacji, zalet, wad, możliwości oraz rynku, do którego jest kierowana.

Dopiero wtedy możemy odpowiedzieć na pytanie, które najbardziej interesuje każdego sprzedającego: Ile realnie mogę uzyskać za swoją nieruchomość?

Najważniejsze nie jest to, jaką cenę możemy wpisać w ogłoszeniu. Ważne jest to, ile rynek jest realnie gotowy zapłacić za daną nieruchomość.

W Marvel Real Estate naszym celem nie jest jedynie opublikowanie ogłoszenia, lecz wspólne z właścicielem określenie realnej pozycji nieruchomości na rynku, rozpoznanie jej atutów i profesjonalne zaprezentowanie jej potencjalnym kupującym.

Jeśli rozważają Państwo sprzedaż nieruchomości na wyspie Krk i chcieliby Państwo poznać jej realną wartość rynkową, zapraszamy do kontaktu. Wspólnie możemy przeanalizować Państwa nieruchomość, jej możliwości i zrobić pierwszy krok w kierunku udanej sprzedaży.

info@marvel-nekretnine.hr