Valutazione immobiliare – come determinare il reale valore di mercato?

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Una delle prime domande che si pone ogni proprietario quando pensa di vendere un immobile è: Quanto vale realmente il mio immobile e a quale prezzo posso venderlo?

La risposta è più complessa di quanto possa sembrare a prima vista. Il prezzo che vediamo negli annunci, l'importo che il proprietario ha investito nell'immobile nel corso degli anni o il prezzo al quale è stata venduta una casa vicina non rappresentano necessariamente il valore di mercato di uno specifico immobile.

Il valore di mercato è, prima di tutto, il valore che il mercato è disposto a riconoscere a un determinato immobile in un determinato momento. Proprio per questo, una valutazione immobiliare realistica è uno dei passaggi più importanti prima di iniziare la vendita.

La valutazione non è un tentativo di abbassare il prezzo

Nella pratica ci troviamo spesso di fronte a situazioni in cui il proprietario si aspetta un prezzo superiore a quello che il mercato, in quel momento, può effettivamente giustificare. È comprensibile. Nel corso degli anni sono stati investiti nell'immobile denaro, tempo e lavoro e spesso esistono anche un valore personale e un legame emotivo che un acquirente non può valutare allo stesso modo.

Il compito dell'agente immobiliare non è convincere il proprietario a vendere il proprio immobile al prezzo più basso possibile. L'obiettivo è determinare il miglior prezzo di mercato realisticamente ottenibile, tenendo conto delle caratteristiche dell'immobile, dei suoi punti di forza e di debolezza, della posizione, dell'offerta e della domanda attuali e degli immobili comparabili presenti sul mercato.

È inoltre importante distinguere tra il prezzo richiesto nell'annuncio e il prezzo di vendita effettivamente realizzabile. Il fatto che un immobile simile venga proposto a un determinato prezzo non significa che sarà anche venduto a quella cifra.

Un prezzo iniziale troppo elevato può avere l'effetto opposto a quello desiderato. L'immobile può rimanere a lungo sul mercato, perdere l'interesse iniziale degli acquirenti e richiedere infine una correzione del prezzo. Un prezzo ben definito, quindi, non significa necessariamente un prezzo più basso, ma un prezzo che offre all'immobile una possibilità concreta di trovare un acquirente e di ottenere un buon risultato per il proprietario.

Cosa influisce sul valore di mercato di un immobile?

La superficie e la posizione sono importanti, ma due immobili della stessa metratura nella stessa zona non hanno necessariamente lo stesso valore di mercato.

Per determinarne il valore è necessario considerare l'immobile nel suo complesso: l'anno e il tipo di costruzione, se si tratta di una nuova costruzione o di un immobile più datato, la qualità e le tecnologie costruttive, l'efficienza energetica, l'isolamento, i sistemi di riscaldamento e raffrescamento, i serramenti, la distribuzione degli spazi, l'orientamento, la vista, il piano, l'accesso, il parcheggio, nonché le condizioni e le dimensioni degli spazi esterni.

Nel caso degli immobili più datati è importante considerare anche quando e in che modo sono stati ristrutturati. Un semplice intervento estetico non può avere lo stesso peso di un tetto o di una facciata ristrutturati, di impianti nuovi, di serramenti di qualità o di un moderno sistema di riscaldamento e raffrescamento.

Contrariamente a quanto spesso si pensa, l'arredamento rappresenta generalmente una parte minore del valore complessivo. Possono fare eccezione gli immobili ristrutturati di recente con interni di qualità, arredi su misura o dotazioni di particolare valore che apportano realmente un valore aggiunto all'immobile sul mercato.

Anche il potenziale di un immobile può essere importante

Quando si presenta un immobile, non sempre è sufficiente considerarne soltanto lo stato attuale. È importante conoscere anche le possibilità che può offrire a un futuro proprietario.

In Marvel Real Estate, quando è rilevante ai fini della vendita, cerchiamo di verificare anche le possibilità previste dagli strumenti urbanistici vigenti. Può trattarsi della possibilità di ampliare o sopraelevare un edificio esistente, di realizzare una piscina o una struttura accessoria, nonché di altre possibilità di utilizzo degli spazi e del terreno.

Questo potenziale, di per sé, non significa automaticamente un valore di mercato più elevato. Il futuro acquirente dovrà sostenere ulteriori investimenti per poterlo realizzare. Tuttavia, la possibilità di ampliare una casa, costruire una piscina o sfruttare meglio gli spazi esterni può rendere l'immobile più interessante per una determinata categoria di acquirenti ed essere importante nella sua presentazione sul mercato.

Oltre all'intermediazione immobiliare, ci confrontiamo quotidianamente con questioni relative alla pianificazione urbanistica, alle possibilità edificatorie e allo sviluppo degli immobili. Questo ci consente di avere una visione più ampia nella preparazione di un immobile per il mercato.

Le possibilità edificatorie dipendono dagli strumenti urbanistici vigenti e dalle condizioni specifiche del singolo immobile, mentre la conferma definitiva delle possibilità di costruzione viene fornita dalle autorità competenti e dai professionisti abilitati.

Valutazione di mercato e perizia ufficiale non sono la stessa cosa

È importante distinguere tra una valutazione di mercato dell'immobile ai fini della vendita e una perizia ufficiale redatta da un professionista abilitato.

La valutazione che effettuiamo come agenzia ha carattere informativo ed è orientata al mercato. Il suo scopo è aiutare il proprietario a comprendere come si posiziona il proprio immobile sul mercato attuale e quale prezzo di vendita potrebbe essere realisticamente raggiungibile.

A tal fine teniamo conto della nostra esperienza sul mercato locale, dell'offerta e della domanda attuali, delle caratteristiche dello specifico immobile, degli immobili comparabili e delle reazioni e aspettative degli acquirenti con cui ci confrontiamo quotidianamente.

Una perizia ufficiale redatta da un professionista abilitato è necessaria quando viene richiesta una valutazione formale per una banca, un tribunale o altri procedimenti nei quali è prevista una perizia professionale. Viene elaborata secondo le regole e le metodologie della professione e, per questo motivo, il valore determinato da una perizia ufficiale e la valutazione di mercato effettuata ai fini della vendita possono essere differenti.

Un prezzo realistico è il primo passo verso una vendita di successo

Una buona vendita non inizia con la pubblicazione di un annuncio. Inizia dalla conoscenza dell'immobile, della sua documentazione, dei suoi punti di forza e di debolezza, delle sue possibilità e del mercato a cui è destinato.

Solo a quel punto possiamo rispondere alla domanda che interessa maggiormente ogni venditore: Quanto posso realisticamente ottenere dalla vendita del mio immobile?

La cosa più importante non è il prezzo che possiamo scrivere in un annuncio. Ciò che conta è quanto il mercato è realmente disposto a pagare per quell'immobile.

In Marvel Real Estate il nostro obiettivo non è semplicemente pubblicizzare un immobile, ma determinare insieme al proprietario il suo reale posizionamento sul mercato, riconoscerne i punti di forza e presentarlo nel modo migliore ai potenziali acquirenti.

Se state pensando alla vendita di un immobile sull'isola di Krk e desiderate conoscerne il reale valore di mercato, contattateci. Insieme possiamo valutare il vostro immobile, le sue potenzialità e compiere il primo passo verso una vendita di successo.

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