Tržna vrednost nepremičnine – kako določiti realno ceno?

Tržna vrednost nepremičnine...

Eno prvih vprašanj vsakega lastnika, ki razmišlja o prodaji nepremičnine, je: Koliko je moja nepremičnina dejansko vredna in po kakšni ceni jo lahko prodam?

Odgovor je bolj zapleten, kot se morda zdi na prvi pogled. Cena, ki jo vidimo v oglasih, znesek, ki ga je lastnik skozi leta vložil v nepremičnino, ali cena, po kateri je bila prodana sosednja hiša, ne predstavljajo nujno tržne vrednosti konkretne nepremičnine.

Tržna vrednost je predvsem vrednost, ki jo je trg v določenem trenutku pripravljen sprejeti za določeno nepremičnino. Prav zato je določitev realne tržne vrednosti eden najpomembnejših korakov pred začetkom prodaje.

Določitev tržne vrednosti ni poskus znižanja cene

V praksi se pogosto srečujemo s situacijo, ko lastnik pričakuje višjo ceno od tiste, ki jo trg v danem trenutku lahko upraviči. To je razumljivo. V nepremičnino so bili skozi leta vloženi denar, čas in delo, pogosto pa so z njo povezani tudi osebna vrednost in čustva, ki jih kupec ne more ovrednotiti na enak način.

Naloga nepremičninskega posrednika ni prepričevati lastnika, naj svojo nepremičnino proda čim ceneje. Cilj je določiti najboljšo realno dosegljivo tržno ceno ob upoštevanju značilnosti nepremičnine, njenih prednosti in pomanjkljivosti, lokacije, trenutne ponudbe in povpraševanja ter primerljivih nepremičnin na trgu.

Pri tem je pomembno razlikovati med oglaševano ceno in dejansko dosegljivo prodajno ceno. Dejstvo, da se podobna nepremičnina oglašuje po določeni ceni, še ne pomeni, da bo po tej ceni tudi prodana.

Previsoko postavljena začetna cena ima lahko nasproten učinek od želenega. Nepremičnina lahko dolgo ostane na trgu, izgubi začetno zanimanje kupcev in na koncu zahteva popravek cene. Dobro postavljena cena zato ne pomeni nujno nižje cene, temveč ceno, pri kateri ima nepremičnina realno možnost najti kupca in hkrati doseči dober rezultat za lastnika.

Kaj vpliva na tržno vrednost nepremičnine?

Površina in lokacija sta pomembni, vendar dve nepremičnini enake površine na isti lokaciji nimata nujno enake tržne vrednosti.

Pri določanju tržne vrednosti je treba nepremičnino obravnavati kot celoto: leto in način gradnje, ali gre za novogradnjo ali starejši objekt, kakovost in tehnologijo gradnje, energetsko učinkovitost, izolacijo, sisteme ogrevanja in hlajenja, stavbno pohištvo, razporeditev prostorov, orientacijo, razgled, etažnost, dostop, parkirišče ter stanje in velikost zunanjih površin.

Pri starejših nepremičninah je pomembno tudi, kdaj in na kakšen način so bile obnovljene. Kozmetična prenova ne more imeti enake teže kot obnovljena streha, fasada, inštalacije, kakovostno stavbno pohištvo ali sodoben sistem ogrevanja in hlajenja.

Pohištvo je v nasprotju s pogostimi pričakovanji običajno manjši del skupne vrednosti. Izjema so lahko nedavno urejene nepremičnine s kakovostno notranjo opremo, pohištvom po meri ali posebej vredno opremo, ki nepremičnini dejansko daje dodatno tržno vrednost.

Pomemben je lahko tudi potencial nepremičnine

Pri predstavitvi nepremičnine ni vedno dovolj upoštevati le njenega obstoječega stanja. Pomembno je vedeti tudi, kakšne možnosti lahko ponudi bodočemu lastniku.

V Marvel Real Estate, kadar je to pomembno za prodajo, poskušamo preveriti tudi možnosti, ki izhajajo iz veljavnega prostorskega načrta. To lahko vključuje možnost nadzidave ali dozidave obstoječega objekta, gradnjo bazena ali pomožnega objekta ter druge možnosti uporabe prostora in zemljišča.

Takšen potencial sam po sebi ne pomeni samodejno višje tržne vrednosti. Bodoči kupec mora dodatno investirati, da bi ga lahko izkoristil. Vendar pa lahko možnost razširitve hiše, izgradnje bazena ali boljše izrabe zunanjih površin naredi nepremičnino privlačnejšo za določeno skupino kupcev in je pomembna pri njeni predstavitvi na trgu.

Poleg nepremičninskega posredovanja se vsakodnevno srečujemo tudi z vprašanji prostorskega načrtovanja, možnostmi gradnje in razvoja nepremičnin, kar nam omogoča, da pri pripravi nepremičnine za trg pogledamo širšo sliko.

Možnosti gradnje so odvisne od veljavne prostorsko-načrtovalske dokumentacije in pogojev za konkretno nepremičnino, končno potrditev možnosti gradnje pa podajo pristojni organi in pooblaščeni strokovnjaki.

Tržna ocena in uradna cenitev nista isto

Pomembno je razlikovati med tržno oceno nepremičnine za potrebe prodaje in uradno cenitvijo, ki jo izdela pooblaščeni cenilec.

Ocena, ki jo kot agencija pripravimo, je informativne in tržne narave. Njen namen je lastniku pomagati razumeti, kakšen je položaj njegove nepremičnine na trenutnem trgu in kakšna prodajna cena bi bila realno dosegljiva.

Pri tem upoštevamo izkušnje z lokalnega trga, trenutno ponudbo in povpraševanje, značilnosti konkretne nepremičnine, primerljive nepremičnine ter odzive in pričakovanja kupcev, s katerimi se srečujemo vsak dan.

Uradna cenitev pooblaščenega cenilca je potrebna, kadar se zahteva formalna ocena za potrebe banke, sodišča ali drugih postopkov, pri katerih je predpisana strokovna cenitev. Izdelana je v skladu s pravili in metodologijo stroke, zato se lahko uradno ocenjena vrednost in tržna ocena za potrebe prodaje razlikujeta.

Realna cena je prvi korak do uspešne prodaje

Dobra prodaja se ne začne z objavo oglasa. Začne se z razumevanjem nepremičnine, njene dokumentacije, prednosti, pomanjkljivosti, možnosti in trga, ki mu je namenjena.

Šele takrat lahko odgovorimo na vprašanje, ki vsakega prodajalca najbolj zanima: Koliko lahko za svojo nepremičnino realno dobim?

Najpomembneje ni, kakšno ceno lahko napišemo v oglas. Pomembno je, koliko je trg za to nepremičnino dejansko pripravljen plačati.

V Marvel Real Estate naš cilj ni zgolj oglaševanje nepremičnine, temveč skupaj z lastnikom določiti njen realni položaj na trgu, prepoznati njene prednosti in jo kakovostno predstaviti potencialnim kupcem.

Če razmišljate o prodaji nepremičnine na otoku Krku in želite izvedeti njeno realno tržno vrednost, se obrnite na nas. Skupaj lahko pregledamo vašo nepremičnino, njene možnosti in naredimo prvi korak k uspešni prodaji.

info@marvel-nekretnine.hr