Immobile legale o legalizzato in Croazia – cosa significa in pratica?

Cosa significa in pratica lo stato giuridico di un immobile in Croazia

Un immobile legale e un immobile legalizzato, in pratica, significano che l’immobile è conforme alla legge e può essere utilizzato, venduto e trasferito. Sebbene l’effetto giuridico finale sia lo stesso, queste due tipologie di immobili non hanno la stessa documentazione e non hanno seguito lo stesso percorso giuridico.

È importante comprendere il contesto reale in cui è stata introdotta la procedura di sanatoria. Nel corso degli anni è emerso un gran numero di immobili costruiti parzialmente o completamente al di fuori dei permessi edilizi, e in alcuni casi anche senza alcuna documentazione ufficiale. Le ragioni sono state diverse – da normative poco chiare e controlli insufficienti fino a circostanze personali oggettive dei proprietari.

Per affrontare in modo sistematico questa situazione e consentire ai proprietari di adeguare i propri immobili alle normative vigenti, il legislatore ha introdotto condizioni specifiche e una procedura di sanatoria. Ciò ha permesso di allineare formalmente gli edifici esistenti alla loro situazione reale sul territorio. Tutti gli immobili costruiti prima del 2011 potevano accedere alla sanatoria, con l’obiettivo di risolvere le irregolarità del passato e creare una situazione giuridica più chiara e sicura per i proprietari e i futuri acquirenti.

Quando un immobile è pienamente conforme alla legge (legale)

Un immobile legalmente conforme è un immobile costruito in base a un valido permesso di costruire e alle normative vigenti, che ha superato i controlli previsti durante e dopo la fase di costruzione.

Un immobile di questo tipo è:
iscritto nel registro fondiario
registrato nel catasto
costruito in conformità al permesso di costruire
sottoposto ai controlli delle autorità competenti
dotato di certificato di abitabilità

In questo caso, lo stato reale dell’immobile corrisponde pienamente alla documentazione progettuale approvata. Non è stato necessario alcun adeguamento giuridico successivo, poiché l’immobile è stato costruito correttamente fin dall’inizio e nel pieno rispetto delle autorizzazioni.

Quando un immobile è stato legalizzato successivamente

Un immobile legalizzato è un immobile che originariamente non era conforme al permesso di costruire o è stato realizzato senza di esso, ma che è stato successivamente reso conforme alla legge attraverso una procedura di legalizzazione.

Tali immobili dispongono di:
iscrizione nel registro fondiario
registrazione nel catasto
provvedimento sullo stato di fatto dell’edificio (Decisione sullo stato realizzato)

Se il provvedimento sullo stato di fatto è definitivo e valido, esso ha lo stesso valore giuridico del certificato di abitabilità. In pratica, ciò significa che l’immobile è conforme alla legge e può essere utilizzato, venduto, ereditato e, nella maggior parte dei casi, anche finanziato, allo stesso modo di un immobile costruito legalmente fin dall’inizio.

È importante sottolineare che anche il provvedimento sullo stato di fatto deve essere regolarmente iscritto nel registro fondiario, affinché lo stato giuridico dell’immobile sia completamente allineato e chiaramente visibile nei registri ufficiali.

Quando lo stato giuridico dell’immobile non è ancora completamente definito

Un immobile non legalizzato non è necessariamente privo di valore o impossibile da regolarizzare. Questa condizione può comprendere diverse situazioni, ciascuna con differenti possibilità e limitazioni giuridiche.

Poiché il termine per la correzione delle irregolarità era legato all’anno 2011, oggi è fondamentale valutare con chiarezza quali aspetti possono ancora essere regolarizzati e quali, invece, non lo sono più.

La procedura di legalizzazione, i requisiti e i passaggi da verificare prima di avviare il procedimento sono descritti in dettaglio in un apposito articolo del nostro blog, che potete leggere qui: https://www.marvel-realestate.com/nuove-regole-regolarizzazione-immobili-croazia
 

Immobile costruito prima del 2011 senza permesso di costruire

Se un immobile è stato costruito interamente prima del 2011, si trova su un terreno edificabile e soddisfa i requisiti di legge, può esistere la possibilità di una legalizzazione successiva.

In tal caso, il futuro proprietario può avviare autonomamente la procedura di legalizzazione e rendere l’immobile conforme alla normativa.

Immobile parzialmente non conforme

Una situazione molto frequente nella pratica è quella in cui l’edificio principale dispone di un permesso di costruire valido, ma lo stato reale non corrisponde completamente alla documentazione approvata.

Ciò riguarda spesso ampliamenti, sopraelevazioni, terrazze, piscine o edifici accessori. Se tali interventi sono stati realizzati prima del 2011, può essere possibile una verifica aggiuntiva e una regolarizzazione giuridica, a seconda del piano urbanistico e di altri criteri.

Immobile o parti dell’immobile costruiti dopo il 2011

Se un immobile o una sua parte è stato realizzato dopo il 2011 e non è conforme al permesso di costruire, tale costruzione non può essere legalizzata successivamente.

In questi casi è essenziale conoscere in anticipo le limitazioni esistenti e le loro conseguenze sull’utilizzo, sull’investimento e sulla futura rivendita.

Cosa è fondamentale comprendere prima dell’acquisto

Al momento dell’acquisto di un immobile è fondamentale distinguere tra tre situazioni: un immobile costruito in conformità al permesso di costruire e dotato di certificato di abitabilità, un immobile legalizzato successivamente con un provvedimento sullo stato di fatto, e un immobile il cui stato giuridico non è ancora definito.

Tutte e tre le categorie sono presenti sul mercato e ciascuna comporta conseguenze e possibilità diverse. Per questo motivo non è sufficiente basarsi esclusivamente sulla descrizione dell’immobile, ma è essenziale comprenderne il reale fondamento giuridico.

Quali possibilità esistono in base allo stato giuridico dell’immobile

Se un immobile è stato costruito in conformità al permesso di costruire ed è dotato di certificato di abitabilità, può essere liberamente utilizzato, venduto, finanziato e ulteriormente sviluppato in conformità al piano urbanistico.

Se un immobile è stato legalizzato successivamente ed è dotato di un provvedimento sullo stato di fatto iscritto nel registro fondiario, può anch’esso essere utilizzato e venduto come immobile conforme alla legge, con la consapevolezza che la legittimità è stata raggiunta tramite una procedura successiva.

Se lo stato giuridico dell’immobile non è ancora definito, è necessario innanzitutto verificare se la legalizzazione o l’adeguamento alla documentazione esistente siano ancora possibili. In tali casi l’acquisto può essere possibile, ma solo con una chiara comprensione delle procedure, dei tempi e delle limitazioni che possono seguire dopo l’acquisto.

Se la legalizzazione non è più possibile, è fondamentale saperlo in anticipo, poiché ciò influisce in modo significativo sull’utilizzo dell’immobile, sulle possibilità di finanziamento e sulla futura rivendita.

Una spiegazione chiara e trasparente dello stato giuridico di un immobile offre sicurezza agli acquirenti e credibilità ai venditori. Questo è il fondamento di una compravendita immobiliare responsabile e professionale.