Solastniki se ne morejo dogovoriti? Delitev nepremičnine in možne rešitve na Hrvaškem

Solastniki se ne morejo dogovoriti? Težava, ki jo srečujemo vse pogosteje

V zadnjem času se ukvarjamo s primerom, ki nas je ponovno spomnil, kako močno lahko medosebni odnosi vplivajo na nepremičnino – včasih celo bolj kot sama dokumentacija.

Gre za hišo z dvema ločenima vhodoma in dvema lastnikoma. Na prvi pogled je vse videti preprosto. Obe strani že vrsto let uporabljata svoj del nepremičnine in večini ljudi bi bilo jasno, kateri del pripada kateremu lastniku. Ko pa pride čas za uradno ureditev stanja z etažiranjem, stvari pogosto postanejo precej bolj zapletene.

Ena hiša, dva vhoda in dva različna pogleda na isto rešitev

V tem primeru ena stran meni, da je razdelitev jasna in da bi bilo mogoče etažiranje izvesti brez večjih težav. Druga stran takšne rešitve ne želi sprejeti. Čeprav obe strani že leta uporabljata svoj del nepremičnine, nesoglasja upočasnjujejo celoten postopek.

Takšne situacije niso redke, še posebej v starih mestnih jedrih, kjer so nepremičnine skozi generacije prehajale iz roda v rod, dejanski način uporabe pa pogosto nikoli ni bil uradno evidentiran.

Zanimivo je, da so podobne nepremičnine pred desetletji delovale brez večjih težav. Ljudje so si delili dvorišča, prehode, kleti in skupne prostore, saj je bilo najpomembneje, da ima vsak svoj dom. Danes so nepremičnine pomembno premoženje, lastniška razmerja morajo biti natančno urejena, spori med solastniki pa so vse pogostejši.

Kako poteka etažiranje, ko obstaja dogovor?

Če so solastniki enotni, je postopek praviloma precej enostavnejši in hitrejši.

Najprej se določijo posamezne funkcionalne enote, ki bodo pripadale posameznemu lastniku. Če se deli tudi zemljišče oziroma okolica hiše, je treba natančno določiti, kateri del pripada posamezni enoti. V takšnih primerih je pogosto potrebna geodetska izmera, da se dejansko stanje uskladi z dokumentacijo.

Nato se pripravi potrebna dokumentacija in sklene sporazum, s katerim se jasno določi, kaj pripada posameznemu lastniku. Kadar med solastniki obstaja sodelovanje, lahko celoten postopek poteka brez večjih težav.

Geodetska izmera in delitev zemljišča

Pri številnih hišah težava ni le delitev bivalnega prostora, temveč tudi dvorišča, dostopne poti, terase, vrtovi ali parkirna mesta.

Prav zato je geodetska izmera pogosto pomemben korak, saj omogoča jasno določitev prihodnjih pravic uporabe in lastništva.

Ko nesoglasja postanejo večji problem od same nepremičnine

V praksi se pogosto izkaže, da tehnični del postopka ni največji izziv. Večji problem predstavljajo različna pričakovanja, nerešeni odnosi iz preteklosti ali preprosto pomanjkanje komunikacije.

Tako se lahko postopek, ki bi bil sicer razmeroma preprost, spremeni v dolgotrajno reševanje sporov.

Kaj se zgodi, ko dogovor ni mogoč?

Ko med solastniki ni mogoče doseči dogovora, postane situacija precej bolj zapletena.

V takšnih primerih se pogosto omenja razdelitev solastnine kot ena izmed možnosti za ureditev razmerij. Namen takšnega postopka je najti trajno rešitev in jasno določiti pravice ter obveznosti vseh vpletenih.

Če dogovora ni mogoče doseči, se lahko celotna zadeva konča tudi na sodišču. Takšni postopki zahtevajo dodaten čas, stroške in angažiranost vseh udeleženih, zato je sporazumna rešitev skoraj vedno najboljša izbira.

Ali je mogoče prodati solastniški delež?

Da. V praksi pa je prodaja solastniškega deleža pogosto precej težja od prodaje nepremičnine z urejenimi lastniškimi razmerji.

Novi kupec vstopi v lastniško razmerje z osebami, ki jih ne pozna, odprtih vprašanj pa je lahko veliko – od uporabe skupnih površin do prihodnjih vlaganj in vzdrževanja nepremičnine.

Prav zato jasni dogovori med solastniki in urejena lastniška razmerja kupcem zagotavljajo večjo varnost in preglednost.

Zakaj je dogovor skoraj vedno najboljša rešitev?

Izkušnje kažejo, da so čas, stroški in porabljena energija skoraj vedno manjši, kadar se rešitev najde sporazumno.

Zaključek

Vsaka nepremičnina in vsak solastniški odnos imata svoje posebnosti. Pred sprejemom odločitve je pomembno pregledati dokumentacijo, dejansko stanje na terenu in vse možnosti, ki obstajajo v posameznem primeru.

Če potrebujete pomoč pri etažiranju, delitvi nepremičnine ali urejanju solastniških razmerij, vam lahko pomagamo že pri prvem koraku.

V praksi so vprašanja solastnine pogosto povezana tudi z legalizacijo objektov, gradbeno dokumentacijo in drugimi nerešenimi premoženjsko-pravnimi razmerji.

Za več informacij: info@marvel-nekretnine.hr