Procjena nekretnine – kako odrediti realnu tržišnu vrijednost?

Procjena nekretnine...

Jedno od prvih pitanja svakog vlasnika koji razmišlja o prodaji nekretnine jest: Koliko moja nekretnina zapravo vrijedi i po kojoj cijeni je mogu prodati?

Odgovor je složeniji nego što to na prvu zvuči. Cijena koju vidimo u oglasima, iznos koji je vlasnik tijekom godina uložio u nekretninu ili cijena po kojoj je prodana susjedna kuća ne moraju nužno predstavljati tržišnu vrijednost konkretne nekretnine.

Tržišna vrijednost je prije svega vrijednost koju je tržište u određenom trenutku spremno prihvatiti za određenu nekretninu. Upravo je zato realna procjena nekretnine jedan od najvažnijih koraka prije početka prodaje.

Procjena nije pokušaj spuštanja cijene

U praksi se često susrećemo sa situacijom u kojoj vlasnik očekuje višu cijenu od one koju tržište u tom trenutku može opravdati. To je razumljivo. U nekretninu su tijekom godina uloženi novac, vrijeme i rad, a često uz nju postoje i osobna vrijednost i emocije koje kupac ne može vrednovati na isti način.

Zadatak posrednika nije uvjeravati vlasnika da svoju nekretninu proda što jeftinije. Cilj je odrediti najbolju realno ostvarivu tržišnu cijenu, uzimajući u obzir karakteristike nekretnine, njezine prednosti i nedostatke, lokaciju, aktualnu ponudu i potražnju te usporedive nekretnine na tržištu.

Važno je pritom razlikovati oglašenu cijenu od ostvarive prodajne cijene. Činjenica da se slična nekretnina oglašava po određenoj cijeni ne znači da će po toj cijeni biti i prodana.

Previsoko postavljena početna cijena može imati suprotan učinak od željenog. Nekretnina može dugo ostati na tržištu, izgubiti početni interes kupaca i na kraju zahtijevati korekciju cijene. Dobro postavljena cijena zato ne znači nužno nižu cijenu, već cijenu s kojom nekretnina ima realnu mogućnost pronaći kupca i ostvariti dobar rezultat za vlasnika.

Što utječe na tržišnu vrijednost nekretnine?

Kvadratura i lokacija jesu važne, ali dvije nekretnine jednake površine na istoj lokaciji ne moraju imati jednaku tržišnu vrijednost.

Pri procjeni vrijednosti potrebno je sagledati cijelu nekretninu: godinu i način gradnje, radi li se o novogradnji ili starijem objektu, kvalitetu i tehnologiju gradnje, energetsku učinkovitost, izolaciju, sustave grijanja i hlađenja, stolariju, raspored prostorija, orijentaciju, pogled, katnost, pristup, parking te stanje i veličinu okućnice.

Kod starijih nekretnina važno je i kada su te na koji način obnovljene. Kozmetičko uređenje ne može imati istu težinu kao obnovljen krov, fasada, instalacije, kvalitetna stolarija ili suvremen sustav grijanja i hlađenja.

Namještaj je, suprotno čestom očekivanju, najčešće manji dio ukupne vrijednosti. Iznimka mogu biti nedavno uređene nekretnine s kvalitetnim interijerom, namještajem po mjeri ili posebno vrijednom opremom koja nekretnini zaista daje dodatnu tržišnu vrijednost.

I potencijal nekretnine može biti važan

Pri predstavljanju nekretnine nije uvijek dovoljno promatrati samo njezino postojeće stanje. Važno je znati i koje mogućnosti može ponuditi budućem vlasniku.

U Marvel Real Estateu, kada je to relevantno za prodaju, nastojimo provjeriti i mogućnosti koje proizlaze iz važećeg prostornog plana. To može biti mogućnost nadogradnje ili dogradnje postojećeg objekta, izgradnje bazena ili pomoćnog objekta te druge mogućnosti korištenja prostora i zemljišta.

Takav potencijal sam po sebi ne znači automatski višu tržišnu vrijednost. Budući kupac mora dodatno ulagati kako bi ga realizirao. Međutim, mogućnost proširenja kuće, izgradnje bazena ili boljeg korištenja okućnice može nekretninu učiniti atraktivnijom određenoj skupini kupaca i biti važna pri njezinu predstavljanju na tržištu.

Uz posredovanje svakodnevno se susrećemo i s pitanjima prostornog planiranja, mogućnostima gradnje i razvoja nekretnina, što nam omogućava da pri pripremi nekretnine za tržište sagledamo širu sliku.

Mogućnosti gradnje ovise o važećoj prostorno-planskoj dokumentaciji i uvjetima za konkretnu nekretninu, a konačnu potvrdu mogućnosti gradnje daju nadležna tijela i ovlašteni stručnjaci.

Tržišna procjena i službena procjena nisu isto

Važno je razlikovati tržišnu procjenu nekretnine za potrebe prodaje od službene procjene koju izrađuje ovlašteni procjenitelj.

Procjena koju kao agencija radimo ima informativni i tržišni karakter. Njezina je svrha pomoći vlasniku razumjeti gdje se njegova nekretnina nalazi na aktualnom tržištu i koja bi prodajna cijena mogla biti realno ostvariva.

Pri tome uzimamo u obzir iskustvo s lokalnog tržišta, aktualnu ponudu i potražnju, karakteristike konkretne nekretnine, usporedive nekretnine te reakcije i očekivanja kupaca s kojima se svakodnevno susrećemo.

Službena procjena ovlaštenog procjenitelja potrebna je kada se traži formalna procjena za potrebe banke, suda ili drugih postupaka u kojima je propisana stručna procjena. Izrađuje se prema pravilima i metodologiji struke, zbog čega se službena procijenjena vrijednost i tržišna procjena za potrebe prodaje mogu razlikovati.

Realna cijena prvi je korak prema uspješnoj prodaji

Dobra prodaja ne počinje objavljivanjem oglasa. Počinje razumijevanjem nekretnine, njezine dokumentacije, prednosti, nedostataka, mogućnosti i tržišta kojem je namijenjena.

Tek tada možemo odgovoriti na pitanje koje svakog prodavatelja najviše zanima: Koliko za svoju nekretninu realno mogu dobiti?

Nije najvažnije koliko možemo napisati u oglasu. Važno je koliko tržište za tu nekretninu realno može platiti.

U Marvel Real Estateu cilj nam nije nekretninu samo oglasiti, već zajedno s vlasnikom odrediti realnu tržišnu poziciju, prepoznati njezine prednosti i kvalitetno je predstaviti potencijalnim kupcima.

Ako razmišljate o prodaji nekretnine na otoku Krku i želite saznati njezinu realnu tržišnu vrijednost, obratite nam se. Zajedno možemo sagledati vašu nekretninu, njezine mogućnosti i napraviti prvi korak prema uspješnoj prodaji.

info@marvel-nekretnine.hr