Legalan ili legaliziran objekt – što to znači u praksi kod kupnje nekretnine!

Što u praksi znači pravno stanje nekretnine u Hrvatskoj

Legalan objekt i legaliziran objekt u praksi znače da je nekretnina zakonita i da se može koristiti, prodati i prenijeti vlasništvo. Iako krajnji rezultat ima isto značenje, ta dva objekta nemaju istu dokumentaciju niti su prošla isti postupak.

Važno je razumjeti stvarni kontekst u kojem je uveden postupak legalizacije. Tijekom godina na terenu se pojavio velik broj objekata koji su građeni djelomično ili u cijelosti mimo građevinske dozvole, a u nekim slučajevima i bez ikakve službene dokumentacije. Razlozi za to bili su različiti – od nejasnih propisa i nedovoljne kontrole do objektivnih životnih okolnosti vlasnika.

Kako bi se takvo stanje sustavno riješilo i kako bi se vlasnicima omogućilo da svoje nekretnine dovedu u sklad s propisima, zakonodavac je propisao posebne uvjete i rok za legalizaciju. Time je dana prilika da se postojeći objekti „papirnato” usklade sa stvarnim stanjem na terenu. U postupak legalizacije mogli su ući svi objekti izgrađeni prije 2011. godine, upravo s ciljem rješavanja nepravilnosti nastalih u ranijem razdoblju i stvaranja jasnije i sigurnije pravne situacije za vlasnike i buduće kupce.

Kada je objekt pravno ispravan (legalan)

Legalan objekt je objekt koji je izgrađen u skladu s građevinskom dozvolom i važećim propisima te je tijekom gradnje i nakon završetka prošao propisani postupak kontrole.

Takav objekt je upisan u zemljišne knjige, ucrtan u katastar, izgrađen u skladu s građevinskom dozvolom, prošao inspekcijski nadzor i dobio uporabnu dozvolu.

Stvarno stanje objekta u potpunosti odgovara projektnoj dokumentaciji. Objekt nije zahtijevao naknadno usklađivanje jer je od samog početka građen pravilno i u skladu s dozvolama.

Kada je objekt naknadno usklađen sa zakonom (legaliziran)

Legaliziran objekt je objekt koji u izvornom obliku nije bio u skladu s građevinskom dozvolom ili je izgrađen bez nje, ali je naknadno doveden u zakonito stanje kroz postupak legalizacije.

Takav objekt ima upis u zemljišne knjige, ucrtano stanje u katastru i rješenje o izvedenom stanju objekta.

Ako je rješenje o izvedenom stanju pravomoćno i ispravno, ono ima istu pravnu snagu kao uporabna dozvola. U praksi to znači da je objekt zakonit te se može koristiti, prodati, naslijediti i u većini slučajeva kreditirati, jednako kao i legalan objekt.

Važno je naglasiti da i rješenje o izvedenom stanju mora biti provedeno u zemljišnim knjigama kako bi pravno stanje objekta bilo u potpunosti jasno i usklađeno u službenim evidencijama.

Kada objekt nije u potpunosti pravno riješen

Objekt koji nije legaliziran ne mora nužno biti bezvrijedan ili nerješiv. Takvo stanje može obuhvaćati više različitih situacija koje imaju različite pravne mogućnosti i ograničenja.

S obzirom na to da više ne postoji rok za podnošenje zahtjeva za legalizaciju, na tržištu se pojavljuju i nekretnine koje nemaju potpunu dokumentaciju, ali imaju potencijal da ih budući vlasnik naknadno pravno riješi.

Detaljan postupak legalizacije, uvjete i korake koje je potrebno provjeriti prije pokretanja postupka obradili smo u posebnom blogu, koji možete pročitati ovdje: https://www.marvel-realestate.com/nova-pravila-legalizacije-objekata-hrvatska
 

Objekt izgrađen prije 2011. godine bez građevinske dozvole

Ako je objekt u cijelosti izgrađen prije 2011. godine, nalazi se na zemljištu odgovarajuće namjene i ispunjava zakonske uvjete, postoji mogućnost njegove naknadne legalizacije.

U tom slučaju budući vlasnik može sam pokrenuti postupak i dovesti objekt u zakonito stanje.

Djelomično usklađen objekt

Česta situacija je da osnovni objekt ima građevinsku dozvolu, ali stvarno stanje ne odgovara u potpunosti toj dozvoli.

Razlozi su najčešće nadogradnje, proširenja, terase, bazeni ili pomoćni objekti. Ako su takvi zahvati izvedeni prije 2011. godine, postoji mogućnost njihove dodatne provjere i potencijalnog pravnog rješavanja, ovisno o prostornom planu i ostalim uvjetima.

Objekt ili dijelovi objekta izvedeni nakon 2011. godine

Ako je objekt ili njegova nadogradnja izvedena nakon 2011. godine i nije u skladu s građevinskom dozvolom, takvo stanje se ne može naknadno legalizirati.

U tim je slučajevima važno unaprijed jasno znati koja ograničenja postoje i što to znači za budućeg vlasnika.

Što je ključno razumjeti prije kupnje

Kod kupnje nekretnine važno je razlikovati tri situacije: objekt koji je izgrađen u skladu s građevinskom dozvolom i ima uporabnu dozvolu, objekt koji je naknadno legaliziran i ima rješenje o izvedenom stanju te objekt koji još nije pravno riješen.

Sve tri kategorije postoje na tržištu i svaka nosi različite mogućnosti i ograničenja. Zbog toga nije dovoljno znati samo naziv kategorije, već je nužno razumjeti što ona konkretno znači u praksi.

Što je s nekretninom moguće učiniti u svakoj od ovih situacija

Ako je objekt izgrađen u skladu s građevinskom dozvolom i ima uporabnu dozvolu, nekretnina se može nesmetano koristiti, prodati, kreditirati i dalje razvijati u skladu s prostornim planom.

Ako je objekt naknadno legaliziran i ima rješenje o izvedenom stanju provedeno u zemljišnim knjigama, nekretnina se također može koristiti i prodavati kao zakonita, uz svijest da je zakonitost postignuta naknadno, kroz postupak legalizacije.

Ako objekt još nije pravno riješen, potrebno je najprije utvrditi može li se naknadno legalizirati ili uskladiti s dokumentacijom. U tim slučajevima kupnja je moguća, ali uz jasno razumijevanje postupaka, rokova i ograničenja koji mogu uslijediti nakon kupnje.

U situacijama kada objekt ili njegovi dijelovi ne mogu biti naknadno legalizirani, važno je unaprijed znati što to znači za korištenje nekretnine, mogućnost ulaganja i buduću prodaju.

Jasno i transparentno objašnjenje pravnog stanja nekretnine kupcima daje sigurnost, a prodavateljima vjerodostojnost. Upravo to je temelj odgovorne i profesionalne kupoprodaje nekretnina.