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Was der rechtliche Status einer Immobilie in Kroatien in der Praxis bedeutet
Eine legale Immobilie und eine legalisierte Immobilie bedeuten in der Praxis, dass die Immobilie rechtmäßig ist und genutzt, verkauft sowie übertragen werden kann. Obwohl das rechtliche Endergebnis gleich ist, verfügen diese beiden Immobilientypen nicht über dieselbe Dokumentation und haben nicht denselben rechtlichen Weg durchlaufen.
Es ist wichtig, den tatsächlichen Kontext zu verstehen, in dem das Legalisierungsverfahren eingeführt wurde. Im Laufe der Jahre entstand eine große Anzahl von Objekten, die teilweise oder vollständig außerhalb der erteilten Baugenehmigungen errichtet wurden, in manchen Fällen sogar ohne jegliche offizielle Dokumentation. Die Gründe dafür waren vielfältig – von unklaren Vorschriften und mangelnder Kontrolle bis hin zu objektiven Lebensumständen der Eigentümer.
Um diesen Zustand systematisch zu lösen und den Eigentümern die Möglichkeit zu geben, ihre Immobilien mit den geltenden Vorschriften in Einklang zu bringen, hat der Gesetzgeber besondere Bedingungen und ein Legalisierungsverfahren geschaffen. Dadurch wurde ermöglicht, bestehende Gebäude formal an den tatsächlichen Zustand vor Ort anzupassen. In das Legalisierungsverfahren konnten alle vor 2011 errichteten Objekte einbezogen werden, mit dem Ziel, Unregelmäßigkeiten aus früheren Zeiträumen zu bereinigen und eine klarere sowie rechtlich sichere Situation für Eigentümer und zukünftige Käufer zu schaffen.
Wann eine Immobilie rechtlich einwandfrei (legal) ist
Eine rechtlich einwandfreie (legale) Immobilie ist eine Immobilie, die gemäß einer gültigen Baugenehmigung und den geltenden Vorschriften errichtet wurde und während sowie nach der Bauphase die vorgeschriebenen Kontrollen durchlaufen hat.
Eine solche Immobilie ist:
im Grundbuch eingetragen
im Kataster verzeichnet
entsprechend der Baugenehmigung errichtet
von den zuständigen Behörden kontrolliert
mit einer Nutzungsgenehmigung versehen
In diesem Fall entspricht der tatsächliche Zustand der Immobilie vollständig der genehmigten Projektdokumentation. Eine nachträgliche rechtliche Anpassung war nicht erforderlich, da die Immobilie von Beginn an ordnungsgemäß und genehmigungskonform errichtet wurde.
Wann eine Immobilie nachträglich legalisiert wurde
Eine legalisierte Immobilie ist eine Immobilie, die ursprünglich nicht im Einklang mit der Baugenehmigung errichtet wurde oder ohne Baugenehmigung entstand, jedoch später im Rahmen eines Legalisierungsverfahrens in einen rechtmäßigen Zustand überführt wurde.
Solche Immobilien verfügen über:
Eintragung im Grundbuch
Eintragung im Kataster
einen Bescheid über den ausgeführten Zustand (Rješenje o izvedenom stanju)
Ist dieser Bescheid rechtskräftig und ordnungsgemäß, hat er dieselbe rechtliche Wirkung wie eine Nutzungsgenehmigung. In der Praxis bedeutet dies, dass die Immobilie rechtmäßig ist und ebenso genutzt, verkauft, vererbt und in den meisten Fällen finanziert werden kann wie eine von Anfang an legale Immobilie.
Wichtig ist, dass auch der Bescheid über den ausgeführten Zustand im Grundbuch eingetragen sein muss, damit der rechtliche Status der Immobilie vollständig und eindeutig in den amtlichen Registern ersichtlich ist.
Wann eine Immobilie rechtlich noch nicht vollständig geklärt ist
Eine nicht legalisierte Immobilie ist nicht zwangsläufig wertlos oder unlösbar. Dieser Status kann mehrere unterschiedliche Situationen umfassen, die jeweils unterschiedliche rechtliche Möglichkeiten und Einschränkungen mit sich bringen.
Da die Frist zur Korrektur baurechtlicher Abweichungen an das Jahr 2011 geknüpft war, erfordern heute angebotene Immobilien eine klare Prüfung, was rechtlich noch möglich ist und was nicht mehr nachträglich geregelt werden kann.
Das Legalisierungsverfahren, die Voraussetzungen sowie die einzelnen Prüfschritte haben wir in einem gesonderten Blogbeitrag ausführlich erläutert, den Sie hier nachlesen können: https://www.marvel-realestate.com/neue-regeln-immobilien-legalisierung-kroatien
Immobilie vor 2011 ohne Baugenehmigung errichtet
Wurde eine Immobilie vollständig vor 2011 errichtet, befindet sie sich auf Bauland und erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen, besteht die Möglichkeit einer nachträglichen Legalisierung.
In diesem Fall kann der zukünftige Eigentümer das Legalisierungsverfahren selbst einleiten und die Immobilie rechtlich in Ordnung bringen.
Teilweise nicht genehmigte Immobilie
Ein sehr häufiger Fall in der Praxis ist, dass für das Hauptgebäude eine Baugenehmigung vorliegt, der tatsächliche Zustand jedoch von der genehmigten Planung abweicht.
Dabei handelt es sich meist um Anbauten, Erweiterungen, Terrassen, Pools oder Nebengebäude. Wurden diese vor 2011 errichtet, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine nachträgliche Prüfung und rechtliche Regelung möglich sein, abhängig vom Raumordnungsplan und weiteren Kriterien.
Immobilie oder Bauteile nach 2011 errichtet
Wurde eine Immobilie oder ein Teil davon nach 2011 errichtet und entspricht nicht der Baugenehmigung, ist eine nachträgliche Legalisierung nicht möglich.
In solchen Fällen ist es besonders wichtig, die bestehenden Einschränkungen und deren Auswirkungen auf Nutzung, Investition und Wiederverkauf vor dem Kauf genau zu kennen.
Was vor dem Kauf unbedingt zu verstehen ist
Beim Immobilienkauf ist es entscheidend, zwischen drei Situationen zu unterscheiden: einer vollständig genehmigten Immobilie mit Nutzungsgenehmigung, einer nachträglich legalisierten Immobilie mit Bescheid über den ausgeführten Zustand sowie einer Immobilie, deren rechtlicher Status noch nicht geklärt ist.
Alle drei Kategorien existieren am Markt und bringen jeweils unterschiedliche rechtliche Folgen und Möglichkeiten mit sich. Daher reicht es nicht aus, sich allein auf die Beschreibung einer Immobilie zu verlassen – entscheidend ist das tatsächliche rechtliche Fundament.
Welche Möglichkeiten sich je nach rechtlichem Status ergeben
Ist eine Immobilie genehmigungskonform errichtet und verfügt über eine Nutzungsgenehmigung, kann sie uneingeschränkt genutzt, verkauft, finanziert und im Rahmen der Raumordnung weiterentwickelt werden.
Ist eine Immobilie nachträglich legalisiert und liegt ein im Grundbuch eingetragener Bescheid über den ausgeführten Zustand vor, kann sie ebenfalls als rechtmäßig genutzt und veräußert werden – mit dem Verständnis, dass die Rechtmäßigkeit durch ein späteres Legalisierungsverfahren erreicht wurde.
Ist der rechtliche Status einer Immobilie noch nicht geklärt, muss zunächst geprüft werden, ob eine Legalisierung oder Anpassung an die bestehende Dokumentation noch möglich ist. Ein Erwerb kann in solchen Fällen möglich sein, jedoch nur bei klarer Kenntnis der Abläufe, Fristen und rechtlichen Einschränkungen nach dem Kauf.
Ist eine Legalisierung nicht mehr möglich, muss dies im Vorfeld bekannt sein, da dies die Nutzung, die Finanzierungsmöglichkeiten sowie den späteren Wiederverkauf maßgeblich beeinflusst.
Eine klare und transparente Erklärung des rechtlichen Status einer Immobilie gibt Käufern Sicherheit und verleiht Verkäufern Glaubwürdigkeit. Dies ist die Grundlage einer verantwortungsvollen und professionellen Immobilienvermittlung.