Immobilienbewertung – wie lässt sich der realistische Marktwert ermitteln?

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Eine der ersten Fragen, die sich jeder Eigentümer stellt, wenn er über den Verkauf einer Immobilie nachdenkt, lautet: Wie viel ist meine Immobilie tatsächlich wert und zu welchem Preis kann ich sie verkaufen?

Die Antwort darauf ist komplexer, als es auf den ersten Blick scheint. Die Preise, die wir in Immobilienanzeigen sehen, der Betrag, den ein Eigentümer im Laufe der Jahre in seine Immobilie investiert hat, oder der Preis, zu dem eine benachbarte Immobilie verkauft wurde, entsprechen nicht zwangsläufig dem Marktwert der eigenen Immobilie.

Der Marktwert ist in erster Linie der Wert, den der Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt für eine bestimmte Immobilie zu akzeptieren bereit ist. Genau deshalb ist eine realistische Immobilienbewertung einer der wichtigsten Schritte vor dem Beginn des Verkaufsprozesses.

Eine Immobilienbewertung ist kein Versuch, den Preis zu senken

In der Praxis erleben wir häufig, dass Eigentümer einen höheren Preis erwarten, als der Markt zu diesem Zeitpunkt tatsächlich rechtfertigt. Das ist verständlich. Über die Jahre wurden Geld, Zeit und Arbeit in die Immobilie investiert. Hinzu kommt häufig ein persönlicher und emotionaler Wert, den ein Käufer naturgemäß nicht auf dieselbe Weise beurteilen kann.

Die Aufgabe eines Immobilienmaklers besteht nicht darin, einen Eigentümer davon zu überzeugen, seine Immobilie möglichst günstig zu verkaufen. Ziel ist es, den bestmöglichen realistisch erzielbaren Marktpreis zu bestimmen. Dabei berücksichtigen wir die Eigenschaften der Immobilie, ihre Vor- und Nachteile, die Lage, das aktuelle Angebot und die Nachfrage sowie vergleichbare Immobilien auf dem Markt.

Wichtig ist auch die Unterscheidung zwischen Angebotspreis und tatsächlich erzielbarem Verkaufspreis. Nur weil eine vergleichbare Immobilie zu einem bestimmten Preis angeboten wird, bedeutet das nicht automatisch, dass sie auch zu diesem Preis verkauft wird.

Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis kann sogar den gegenteiligen Effekt haben. Die Immobilie bleibt möglicherweise lange auf dem Markt, verliert das anfängliche Interesse potenzieller Käufer und der Preis muss später korrigiert werden. Ein gut positionierter Preis bedeutet daher nicht zwangsläufig einen niedrigeren Preis. Es bedeutet einen Preis, bei dem die Immobilie eine realistische Chance hat, einen Käufer zu finden und gleichzeitig ein gutes Ergebnis für den Eigentümer zu erzielen.

Was beeinflusst den Marktwert einer Immobilie?

Größe und Lage sind wichtige Faktoren. Dennoch müssen zwei Immobilien mit derselben Größe und in derselben Lage nicht zwangsläufig denselben Marktwert haben.

Bei der Bewertung sollte die Immobilie als Ganzes betrachtet werden: Baujahr und Bauweise, Neubau oder Bestandsimmobilie, Qualität und Technologie der Bauausführung, Energieeffizienz, Dämmung, Heiz- und Kühlsysteme, Fenster und Türen, Raumaufteilung, Ausrichtung, Aussicht, Etage, Zufahrt, Parkmöglichkeiten sowie Zustand und Größe der Außenflächen.

Bei älteren Immobilien ist außerdem wichtig, wann und in welchem Umfang sie renoviert wurden. Rein optische Verbesserungen können nicht gleich bewertet werden wie beispielsweise ein erneuertes Dach, eine sanierte Fassade, neue Installationen, hochwertige Fenster und Türen oder ein modernes Heiz- und Kühlsystem.

Entgegen einer häufigen Annahme macht die Möblierung in der Regel nur einen kleineren Teil des Gesamtwertes einer Immobilie aus. Ausnahmen können kürzlich hochwertig renovierte Immobilien, maßgefertigte Möbel oder eine besonders hochwertige Ausstattung sein, die tatsächlich zum Marktwert der Immobilie beiträgt.

Auch das Potenzial einer Immobilie kann eine wichtige Rolle spielen

Bei der Präsentation einer Immobilie reicht es nicht immer aus, nur den aktuellen Zustand zu betrachten. Ebenso wichtig kann die Frage sein, welche Möglichkeiten die Immobilie einem zukünftigen Eigentümer bietet.

Bei Marvel Real Estate prüfen wir, sofern es für den Verkauf relevant ist, auch die Möglichkeiten, die sich aus dem geltenden Raumordnungsplan ergeben. Dazu können beispielsweise eine Erweiterung oder ein Anbau an ein bestehendes Gebäude, der Bau eines Swimmingpools oder eines Nebengebäudes sowie weitere Nutzungsmöglichkeiten des vorhandenen Grundstücks gehören.

Ein solches Potenzial bedeutet jedoch nicht automatisch einen höheren Marktwert. Ein zukünftiger Käufer muss zusätzliche Investitionen tätigen, um diese Möglichkeiten tatsächlich zu realisieren. Die Möglichkeit, ein Haus zu erweitern, einen Pool zu bauen oder die Außenflächen besser zu nutzen, kann eine Immobilie jedoch für bestimmte Käufergruppen attraktiver machen und bei ihrer Positionierung auf dem Markt eine wichtige Rolle spielen.

Neben der Immobilienvermittlung beschäftigen wir uns täglich mit Fragen rund um Raumplanung, Bebauungsmöglichkeiten und Immobilienentwicklung. Dadurch können wir eine Immobilie bei der Vorbereitung auf den Verkauf aus einer umfassenderen Perspektive betrachten.

Die konkreten Bebauungsmöglichkeiten hängen von den geltenden Raumordnungsplänen und den jeweiligen Voraussetzungen der einzelnen Immobilie ab. Die endgültige Bestätigung darüber, was tatsächlich gebaut werden darf, erfolgt durch die zuständigen Behörden und befugten Fachleute.

Marktwertermittlung und offizielle Immobilienbewertung sind nicht dasselbe

Es ist wichtig, zwischen einer marktorientierten Bewertung einer Immobilie für den Verkauf und einer offiziellen Bewertung durch einen befugten Sachverständigen zu unterscheiden.

Die Bewertung, die wir als Immobilienagentur vornehmen, ist informativ und marktorientiert. Sie soll dem Eigentümer dabei helfen zu verstehen, wie seine Immobilie aktuell am Markt positioniert ist und welcher Verkaufspreis realistisch erzielt werden kann.

Dabei berücksichtigen wir unsere Erfahrung auf dem lokalen Immobilienmarkt, das aktuelle Angebot und die Nachfrage, die Eigenschaften der jeweiligen Immobilie, vergleichbare Immobilien sowie die Erwartungen und Reaktionen der Käufer, mit denen wir täglich arbeiten.

Eine offizielle Immobilienbewertung durch einen befugten Sachverständigen kann beispielsweise für eine Bank, ein Gericht oder andere Verfahren erforderlich sein, bei denen ein formelles Wertgutachten benötigt wird. Sie wird nach den geltenden fachlichen Regeln und Bewertungsmethoden erstellt. Aus diesem Grund können der offiziell ermittelte Wert und eine marktorientierte Bewertung für den Verkauf voneinander abweichen.

Ein realistischer Preis ist der erste Schritt zu einem erfolgreichen Verkauf

Ein erfolgreicher Immobilienverkauf beginnt nicht mit der Veröffentlichung einer Anzeige. Er beginnt damit, die Immobilie, ihre Unterlagen, ihre Vor- und Nachteile, ihre Möglichkeiten und den Markt, für den sie bestimmt ist, richtig zu verstehen.

Erst dann lässt sich die Frage beantworten, die für jeden Verkäufer entscheidend ist: Wie viel kann ich für meine Immobilie realistisch erzielen?

Entscheidend ist nicht, welchen Preis wir in eine Anzeige schreiben können. Entscheidend ist, welchen Preis der Markt für diese Immobilie tatsächlich zu zahlen bereit ist.

Bei Marvel Real Estate ist es unser Ziel, eine Immobilie nicht einfach nur zu inserieren. Gemeinsam mit dem Eigentümer bestimmen wir ihre realistische Marktposition, erkennen ihre Stärken und präsentieren sie gezielt potenziellen Käufern.

Wenn Sie über den Verkauf einer Immobilie auf der Insel Krk nachdenken und den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie erfahren möchten, kontaktieren Sie uns. Gemeinsam können wir Ihre Immobilie und ihre Möglichkeiten betrachten und den ersten Schritt zu einem erfolgreichen Verkauf machen.

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