Mogu li etažirati svoj dio kuće ako se suvlasnici ne slažu?

Suvlasnici se ne mogu dogovoriti? Problem koji viđamo sve češće

Ovih dana radimo na jednom slučaju koji nas je ponovno podsjetio koliko međuljudski odnosi često imaju veći utjecaj na nekretninu od same dokumentacije.

Radi se o kući s dva odvojena ulaza i dva vlasnika. Na prvi pogled sve izgleda jednostavno. Svaka strana koristi svoj dio nekretnine godinama i većini ljudi bilo bi jasno što pripada kojem vlasniku. Međutim, kada dođe vrijeme da se takvo stanje službeno uredi kroz etažiranje, stvari ponekad postanu znatno složenije.

Jedna kuća, dva ulaza i dva različita pogleda na isto rješenje

U ovom slučaju jedna strana smatra da je podjela jasna i da bi se etažiranje trebalo provesti bez većih problema. Druga strana takvo rješenje ne želi prihvatiti. Iako obje strane godinama koriste svoje dijelove nekretnine, nesuglasice usporavaju cijeli postupak.

Takve situacije nisu rijetkost, posebno u starim gradskim jezgrama gdje su nekretnine tijekom godina prelazile s generacije na generaciju, a stvarni način korištenja često nikada nije službeno evidentiran.

Možda je najzanimljivije što su slične nekretnine prije nekoliko desetljeća funkcionirale bez većih problema. Ljudi su dijelili dvorišta, prolaze, konobe i zajedničke prostore jer je najvažnije bilo da svi imaju gdje živjeti. Danas su nekretnine vrijedna imovina, vlasnički odnosi moraju biti precizno uređeni, a nesuglasice među suvlasnicima postaju sve češći razlog dugotrajnih postupaka.

Kako izgleda etažiranje kada postoji dogovor?

Kada su suvlasnici složni, postupak je uglavnom jednostavniji i brži.

Najprije se definiraju funkcionalne cjeline koje će pripadati pojedinom vlasniku. Ako se dijeli i okućnica, potrebno je precizno odrediti koji dio zemljišta pripada kojem stanu ili dijelu kuće. U takvim slučajevima provodi se geodetska izmjera kako bi se stvarno stanje na terenu uskladilo s dokumentacijom.

Nakon toga izrađuje se potrebna dokumentacija te se sklapa diobni ugovor kojim se jasno uređuje što pripada kojem vlasniku. Kada postoji suradnja među suvlasnicima, cijeli postupak može se riješiti bez većih prepreka.

Geodetska izmjera i podjela okućnice

Kod mnogih kuća problem nije samo podjela stambenog prostora nego i dvorišta, prilaza, terasa, vrtova ili parkirnih mjesta.

Upravo zato geodetska izmjera često predstavlja važan korak jer omogućuje jasno definiranje granica korištenja i budućih vlasničkih odnosa.

Kada nesuglasice postanu veći problem od same nekretnine?

U praksi se često pokaže da tehnički dio postupka nije najveći izazov. Veći problem predstavljaju različita očekivanja suvlasnika, neriješeni odnosi iz prošlosti ili jednostavno nedostatak komunikacije.

Tada se postupak koji bi mogao biti relativno jednostavan pretvara u dugotrajno rješavanje međusobnih nesuglasica.

Što se događa kada dogovor među suvlasnicima ne postoji?

Kada među suvlasnicima nije moguće postići dogovor, situacija postaje znatno složenija.

Tada se često spominje razvrgnuće suvlasništva kao jedan od načina rješavanja odnosa među suvlasnicima. Cilj takvog postupka je pronaći trajno rješenje koje će jasno definirati prava i obveze svih uključenih strana.

Ako se ni tijekom pokušaja rješavanja suvlasničkih odnosa ne uspije postići dogovor, cijela situacija može završiti sudskim postupkom. Takvi postupci zahtijevaju dodatno vrijeme, troškove i angažman svih uključenih strana, zbog čega je sporazumno rješenje gotovo uvijek povoljnija opcija.

Razvrgnuće suvlasništva kao moguće rješenje

Kada dogovor među suvlasnicima nije moguć, razvrgnuće suvlasništva često postaje jedna od tema o kojoj se razgovara. Svaka nekretnina ima svoje specifičnosti, a mogućnosti rješavanja ovise o dokumentaciji, stvarnom stanju na terenu i odnosima među suvlasnicima.

Zbog toga je prije donošenja bilo kakve odluke važno sagledati sve okolnosti i mogućnosti koje postoje u konkretnom slučaju. 

Može li se prodati suvlasnički udio nekretnine?

Može. Međutim, u praksi je prodaja suvlasničkog udjela često znatno teža od prodaje potpuno riješene nekretnine.

Novi kupac ulazi u vlasnički odnos s osobama koje ne poznaje, a otvorenih pitanja može biti mnogo – od korištenja okućnice i zajedničkih dijelova do budućih ulaganja i održavanja nekretnine.

Upravo zato su međuvlasnički ugovori, jasni dogovori o korištenju nekretnine i uređeni vlasnički odnosi uvijek dobrodošli jer kupcima pružaju veću sigurnost i jasnoću.

Zašto je dogovor gotovo uvijek najbolje rješenje?

Bez obzira na mogućnosti koje postoje, iskustvo nas uči da su vrijeme, troškovi i energija gotovo uvijek manji kada se rješenje pronađe dogovorom.

Zato i danas vrijedi stara izreka da je ponekad bolje biti dobar sa susjedom nego s bratom, posebno kada dijelite isto dvorište, prilaz ili kuću.

Zaključak

Svaka nekretnina i svaki suvlasnički odnos imaju svoje posebnosti. Prije donošenja bilo kakve odluke potrebno je sagledati dokumentaciju, stvarno stanje na terenu i mogućnosti koje postoje u konkretnom slučaju.

Ako se nalazite u situaciji u kojoj trebate pomoć oko etažiranja, podjele nekretnine, suvlasničkih odnosa ili jednostavno želite saznati koje su vam mogućnosti, možemo vam biti podrška i prva stanica u cijelom procesu.

Često upravo prvi razgovor i analiza dokumentacije mogu pomoći da se pronađe rješenje prije nego što situacija postane dugotrajan i skup problem.U praksi se često pokaže da su pitanja suvlasništva povezana i s legalizacijom objekata, građevinskom dokumentacijom ili neriješenim imovinsko-pravnim odnosima.

Za više informacija kontaktirajte nas na:

info@marvel-nekretnine.hr